事件：我爱我家公布2020 年年报及2021 年一季报；2020 年实现营业收入95.75 亿元，同比下降14.6%，归母净利润3.12 亿元，同比下降62.3%；2021 年一季度实现营业收入29.32 亿元，2019Q1-2021Q1 复合增长率为6.6%，归母净利润1.72 亿元，2019Q1-2021Q1 复合增长率为-8.5%，归母扣非净利润1.69 亿元，2019Q1-2021Q1 复合增长率为-0.1%。

多因素影响20 年业绩表现，21Q1 业绩恢复常态。2020 年全年营收及归母净利润同比降幅较大，主要原因在于1）2020Q1 疫情爆发，出于防控需要业务基本停滞；2）受疫情影响，旗下商业板块云南昆百大客流下滑并采取租金减免补贴政策，同时2020 年5 月起公司新西南购物中心闭店装修，商业板块租金收入受影响；3）公司于2020 年加大数字化研发投入，研发费用从2019 年的372 万元同比增加至2020 年的2733 万元，同比增长超过6 倍。2019Q1-2021Q1 收入和归母扣非净利润复合增速分别为6.6%和-0.1%，21Q1 公司业绩与19Q1 基本持平，已恢复常态。

加盟发力门店规模快增，相寓维持高出租率。公司门店数量从2019 年末的3400 个提升至2020 年末的4000 家，其中直营门店2600 余家，加盟门店1300 余家，计划2021 年加盟门店总数2100 家，将延续门店规模快速扩张趋势；2020 年全年总交易额GTV 达到4000 亿元；二手房业务收入52.41 亿元，同比下降8.4%，占比从2019年的51%提升到54.7%，毛利率同比降低7.7pct 至26.6%，全年二手买卖成交单量达到9.1 万单；新房业务收入17.18 亿元，同比下降9.82%，营收占比从2019 年的17%提升到17.9%，毛利率同比提升3.1pct 至22.9%，优化明显；2020 年相寓业务收入16.38 亿元，同比下降12.5%，在管公寓23.6 万套，全年出租率达到94.4%，出租率维持行业上游水平。

流量与成交转化力双升，平台加速扩张数字化成效凸显。2021Q1“i+”平台连接经纪人数量达到7.5 万人，其中付费经纪人5000 人，计划2021 年连接经纪人数量20万人，付费经纪人数量1.5 万人，平台化扩张加速；2020 年我爱我家官网YAU 达到1.28 亿，同比增长24.3%，月均MAU 1067 万，同比增长25%，共提供经纪人294万条商机量，同比增长74%，成交佣金贡献占比达24.6%，同比增加11pct，自有流量与成交转换能力均显著提升，数字化转型成效凸显。

投资建议：我们预测公司2021-2023 年归母净利润分别为6.54/8.12/10.00 亿元，同比增速+109.65%/+24.18%/+23.14%，对应EPS 分别为0.28/0.34/0.42 元。当前股价对应2021-2023PE 13.61/10.96/8.90 倍，首次覆盖给予买入评级，给予目标价5.55 元。

风险提示：部分城市政策存在不利影响；行业竞争超预期。