本期投资提示：

全国销售量价齐跌，销售面积单月同比增速连续两月为负。2018 年1-10 月商品房销售面积为13.3 亿平，同比增速2.2%，前值2.9%，单月同比增速-3.1%，前值-3.6%；商品房销售额为11.6 万亿，同比增速12.5%，前值13.3%；平均售价8708 元/平米，同比涨幅10.1%，环比下降-0.2%。

分区域销售呈普降态势；西部地区销售增速韧性较强，对应开发投资额逆势上行。分地区来看， 1-10 月东/ 中/ 西/ 东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.7%/8.8%/8.6%/-4.7%，较前值分别变动-0.4/-1.4/-0.3/-1.2pct。全国各区域销售热度呈普降态势，从棚改完成度上看1-10 月全国已完成开工套数577 万套，占目标任务的99%，完成投资额逾1.5 万亿。三四线驱动力持续减弱、一二线四季度高基数将带动销售数据进一步回落。西部地区开发投资额累计同比增速上扬至8.4%，前值7.5%，连续5 个月增速提升；东部地区开发投资额同比增速维持高位，中部地区同比增速持续回落。根据中指周度高频数据，2018 年前45 周全国36 个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-3.5%/1.5%/0.9%。

资金及投资端增速整体高位回落，新开工与土地成交面积单月同比增速回落幅度较大，行业景气度显著下行。2018 年1-10 月全国房地产开发投资完成额9.93 万亿，同比增速9.7%，前值9.9%，单月同比增速7.7%，前值8.9%；其中新开工面积同比增速16.3%，前值16.4%，单月同比增速14.7%，前值20.3%；土地购置面积累计同比增速15.3%，前值15.7%，单月同比增速12.2%，前值16.4%；土地成交价款累计同比增速20.6%，前值22.7%，单月同比增速9.5%，前值18.6%。行业资金压力整体较大迫使周转提速，高销售目标、行业竞争加剧持续带动高开工增速。但伴随销售去化的降低以及行业资金压力增大，预计新开工与土地购置活动难以拐头上行，将延续高位下行趋势。

到位资金小幅回落，增速主要由定金及预收款贡献。1-10 月房企到位资金同比增长7.7%，前值7.8%，单月同比增速7.1%，前值14.4%；从细项看国内贷款单月同比增速-6.1%，前值7.6%，波动较大，按揭贷款单月同比增速2.1%，前值-2.9%，定金及预收款单月同比增速16.4%，前值25.8%。定金及预收款在到位资金中占比逐步提高，体现出行业对销售回款的依赖度增加，同时首付款比例持续提高。房企国内贷款情况10 月有所淡化，但11 月多家房企拿到债券融资发行批文，预计房企在债券资本市场的融资环境将有改善。

投资建议：销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在，行业流动性持续改善，政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：万科A，保利地产，招商蛇口；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，金科股份，蓝光发展，阳光城。