板块业绩增长、盈利能力稳中向好依然是2018 年大主线。房地产市场销售规模高位盘整，叠加集中度提升，龙头房企销售增速继续处于高位，由于2017-2018 年房企的高质量可结算货值充沛，业绩依然保持良好增长态势。从60 家发布2018 年中报业绩预告的房企来看，25 家预增，7 家扭亏，续盈1 家。首亏、续亏或预减的有22 家。

行业集中度上升是长期逻辑，2018 年融资集中度提升继续推动资源向头部集中。2018 年1-6 月全国商品房销售面积增速3.3%，销售额增速13.2%，销售韧性仍存。根据克尔瑞和中指数据，2018 年1-6 月top10 房企平均销售额1966 亿元，增速为28.6%，不同梯度房企之间跨度越来越大，竞争格局逐渐稳固。2017 年CR5 融资集中度8.6%，较前值提升2.2 个百分点，金融去杠杆背景下，2018 年融资集中度提升将是驱动行业资源向头部配置的主要力量。

预计行业销售规模高位盘整。2018 年前27 周全国31 个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-21.5%/5.8%/-11.5%，一二线城市销售增速显著回升，三四线增速维持稳定。住建部于7 月12 日会议中申明棚改不搞一刀切，未来棚改仍将持续推进，但货币化比例或会降低，申万宏源地产测算，货币化比例降低10 个百分点将影响销售2600 万平，占比约2017 年销售面积的1%。

板块业绩确定性强，2017 预收款/2017 年营收为1.1，处于近四年历史最高位。总体来看，2014-2018Q1 行业预收款/营收连续攀升，目前处于近四年历史最高位，龙头保障性最强，招保万预收/营收达1.5 倍。

我们预计房地产行业重点公司2018 中报情况如下：

1.增速在50%以上的公司有三家：阳光城（205%）、蓝光发展（120%）、金科股份（70%）

2.增速在30%-50%（含30%和50%）之间的公司有三家：新城控股（50%）、荣盛发展（35%）、华夏幸福（30%）

3.增速在30%以下的公司有五家：、万科A（25%）、保利地产（15%）、金地集团（15%）、世茂股份（5%） 、滨江集团（-20%）

行业观点与投资建议：目前A 股龙头房企的估值已经处于底部区域，目前港股、美股房地产龙头估值，均高于A 股地产龙头。对比2009 年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期，A 股龙头房企的估值修复理应重视。建议关注：保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、金科股份。2018 是长效机制落地年，租赁标的建议持续关注：光大嘉宝、世联行、滨江集团。