本期投资提示：

销售增速稳步提升，新开工持续上扬，土地购置热情不减，多角度观测行业韧性仍在。2018年1-6 月商品房销售面积为7.71 亿平，同比增速3.3%，前值2.9%，单月同比增速4.5%，前值8.0%；商品房销售额为6.69 亿元，同比增速13.2%，前值11.8%；平均售价8762元/平米，同比涨幅12.0%，环比微降0.8%。销售热度持续回升，连续2 个月单月增速为正，半年度房企冲业绩带动销售热潮。2018 年1-6 全国房地产开发投资同比增速9.7%，前值10.2%，单月同比增速8.4%，前值9.8%；其中新开工面积同比增速11.8%，前值10.8%，新开工增速持续上扬；房企到位资金同比增长4.6%，前值5.1%；土地购置面积累计同比增速7.2%，前值2.1%，市场供销两端热度持续。

东部地区回暖显著，开工-销售分化缩小；棚改货币化比例下行符合预期，三四线销售值得关注。分地区来看，1-6 月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-5.4%/12.8%/10.0%/-1.1%，较前值分别变动1.3/-0.5/0.1/-4.4pct。东部地区销售增速回升，主因区域开发投资热度持续高位，推盘量增加、持续下渗三四线带动市场回暖。根据中指周度高频数据，2018 年前27 周全国31 个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-21.5%/5.8%/-11.5%，一二线城市销售增速显著回升，三四线增速尚可。住建部于7 月12 日会议中申明棚改不搞一刀切，未来棚改仍将持续推进，但货币化比例降低将带动三四线增速下行，建议持续关注三四线走势。

新开工持续亮眼，到位资金增速回落，行业面临加速整合。1-6 月全国房地产开发投资同比增速9.7%，前值10.2%，增速持续回落，主因去年土地购置的基数效应。新开工面积同比增速11.8%，前值10.8%，单月同比增速15.0%，前值20.5%；施工面积同比增速2.5%，前值2.0%，单月同比增速18.1%，前值18.4%，新开工及施工面积持续高速上扬，在销售目标驱动下，大中型房企加速开工推盘的中观现象得到宏观验证。到位资金同比增长4.6%，前值5.1%，单月同比增速3.0%，前值17.4%，单月增速显著回落至1-4 月水平，可见行业资金面压力仍然较大，5 月高增速主因按揭贷款高增28%，对比来看4 月/6月值分别为0.6%/11.6%。在政策易紧难松的背景下，到位资金增速下行将拖累未来开发投资力度，融资及销售进一步向大中型房企集中带来行业内部加速整合。

标准化融资渠道顺畅，非标到期偿债压力值得关注。按揭贷款端有所放松，居民中长期贷款当月同比增速降幅继续收窄至-4.1%（前值-9.3%），占新增贷款比例上升至25.2%（前值34.1%）。按揭利率保持小幅上行趋势，6 月首套房平均利率为5.64%，增幅4bp。债券发行与开发贷均保持正增长，房地产信用债1-6 月发行2648 亿元（+68%），发债环境较2017 年宽松，但募集资金用途仅限于偿还金融机构借款，旨在控制房企加杠杆。融资成本上浮比例较大，房地产1-2 年期信托收益率6 月为8.00%，较年初增加63bp。从公开数据来看，今年四季度房企偿债与信托到期规模较高，届时销售回款良好与融资能力较强的房企风险较低。

投资建议：行业基本面持续向好，但政策趋严短期难转向，个股机会大于行业机会。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，招商蛇口，万科A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，蓝光发展，阳光城，荣盛发展。由于房产税预期持续加强，看好租售并举政策持续落地，建议关注：光大嘉宝，世联行。