本报告导读：

我们认为中期货币调控预期存在转变的可能，地产第二春在即，看好城市复苏逻辑和预期管理的修复

摘要：

从房地产监管到全域资本品监管，从价格调控到健康发展。政治局会议再提房地产，但将原本的房地产调控，放到更大的层面，要求包括债市、汇市、房市在内的资产价格市场，都要健康发展，我们认为，这对当前市场对房地产的预期存在较大转变。1）长期行政调控不变预期仍然存在，海南新增全域限购作为依据；2）中期货币调控预期存在转变的可能，与原来的价格调控不同，当前的健康发展放在扩大内需的背景之下，是要满足刚需的释放，在3 月统计局数据中，已经可以计算到，目前的首付比例超过了69%，也就意味着，更紧的货币政策只会导致刚需的压制，进而影响到健康发展。

贸易战隐患下的跟随调控放缓，全球一价原则削弱。1）贸易是促成经常项目和资本项目增长的重要源头，收缩贸易也就会导致这两个科目天然收缩，因此，贸易战隐患之下，全球的一价原则将会削弱，所以可以在美国紧缩背景下中国跟随紧缩预计会放缓；2）年初以来的房企去杠杆是对房企供给端的冲击，然而对于居民需求端，已经开始出现好转的迹象，预计将逐步扭转市场预期。

低利率有利于企业盈利和居民消费，而扩大内需依然依靠地产作为需求早周期。如果以扩大内需作为出发点，降低利率来刺激消费将是重要手段，同时，低利率也有助于企业盈利的修复进而带动居民收入的提升，而与此并不相违背的，是地产消费作为需求的早周期。地产作为早周期可以从两个方面来传导：1）宏观层面上，消费的增长结果是CPI 上行，地产作为抗通胀大类资产会成为居民的优先配置；2）微观层面上，以足够长产业链作为地产的特征，下游产业链的消费极其庞大。

以北京为首的城市复苏不是偶然，一二线城市扩散在即。尽管上海新房成交已经让市场看到新春的前奏，但更具代表性和定价权的北京二手房市场已经在复苏，行政调控继续从严情况下的市场修复，更值得重视和理解。地产第二春在即，看好城市复苏逻辑和预期管理的修复，推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股，城市资源股推荐首开股份、招商蛇口、华侨城A 等公司。