本期投资提示：

投资不再与销售挂钩，“租购并举、棚改、因城施策”构建地产双轨制新蓝图。随着房地产市场长效机制的不断落地，开发投资与地产销售挂钩的旧逻辑被逐渐打破，其现象是一二线“租购并举”、三四线“棚改”，其实质是我国城市间房地产市场发展阶段的分化。

在此背景下，本文将着重探讨结合地产长效机制对行业未来投资及销售的预测方法。

两大特征预示房地产双轨制势在必行：从二手房-新房市场占比来看，一二线城市加速进入存量市场，充足的二手房源对应需求活跃的大学生人群，规范化租赁市场、推行租售同权对于热点城市房地产市场健康发展意义重大。从城镇化程度来看，三四线城市仍处于加速城镇化阶段，2011-2016 年占全省新增城镇人口比例约80%，高规模的棚改套数背后是基数众多的农业转移人口和方兴未艾的城镇化进程，长期来看新房销售市场仍将占据主导低位。

预计18 年住房租赁带动新开工1.0%、开发投资1.9%，农村土地及存量改造带来新机遇。

自2015 年以来，我国积极大力发展租赁市场，通过开展租售同权、培育规模化租赁企业、推进REITS 等金融创新、探索农村集体建设用地租赁试点等多渠道并行推进，政策理念可概括为“广覆盖、挖存量、金融配套”。住房租赁板块影响一二线城市开发投资及新开工的三个维度：租赁用地削减土地购置费、农村土地改革带来增量供地、存量改造提振开发投资，总计将带动2018 年新开工1.0%，开发投资额1.9%。其中一二线城市租赁用地出让比例提升，普通商品住宅用地缩减，带动土地购置费缩减；以农村集体土地建设租赁住房以北京、广州为主要战场，13 个一二线城市18-19 年为第一个试点期；存量改造带动建筑装饰及家电等上下游，未来消防标准、房屋验收等环节的改善将加快改造进度，后续政策落地有望超预期。从资金供给端来看，各大行在一二线城市为住房租赁企业提供超3万亿授信额度，未来3-5 年资金保障充足。

广大三四线城市城镇化、市民化方兴未艾，预计2018-20 年三四线市场平稳降温。我们认为市场对棚户区改造的影响理解有限，棚改是国家新型城镇化的重要举措之一，对于提升农民进程落户意义重大；而棚改货币化是与“去库存”政策有机结合的不二手段。部分观点片面地将棚改货币化解读为货币超发流向楼市，并解释为楼市火爆、房价上涨的根本性因素，其错误在于忽视了棚改背后的城镇化、市民化进程。

对地产投资的指导意义：一二线城市关注存量改造、农村土改带来的投资机会，租赁住房企业对存量市场的改造升级将带动家电、建筑等上下游行业，而农村土地增量入市将为长租公寓产业提供低价土地，全国房地产开发投资完成额有望超预期；关注棚改与三四线城市城镇化、市民化进度，对于未来城镇化空间大、市民化进程滞后的省份及三四线城市，棚改进程有望持续，新房市场将稳步上行；防范部分城市城镇化达到顶峰，棚改缩量后房地产市场面临下行风险。

风险提示：利率整体上行；房企融资环境趋紧；新生人口不及预期。