本报告导读：

销售数据超市场预期，融合区域经济发展的户籍城镇化将贯穿全年，差别化信贷有望实现区域经济的供需两旺

摘要：

事件：2018年前2月，商品房销售金额为1.2万亿元，同比+15.3%；销售面积1.5 亿平方米，同比+4.1%；开发投资额1.1 万亿元，同比+9.9%；竣工面积1.4 亿平方米，同比-12.1%。整体来看，1）销售均价大幅提升，主要是一二线的占比在提升；2）居民中长期贷款前2 月累计下降9.6%，对应销售金额增长15.3%，表明居民杠杆使用率在下降，预计在总信贷额度调配方面，对杠杆使用相对不敏感的一二线城市区域表现会更好；3）2017 年因为预售证发放受限，积压项目影响了拿地和新开工，但预售证重新发放和推盘变现将带动地产投资，而新开工数据在老项目推盘之后会重新增长。

销售数据超市场预期，融合区域经济发展的户籍城镇化将贯穿全年，差别化信贷有望实现区域经济的供需两旺。1）销售金额超市场预期，考虑到一二线城市大多受到了预售证管制的影响，当前销售的高增长一定程度上反应了预售证发放在加快；2）2017 年的土地并未完全转化为预售；而2018 年开年二者再次呈现反向关系，预计在待已开工未预售的项目入市以后，将随着销售带动新开工的转化，也就意味着，目前的市场关注点正转向为商品房需求周期；3）对需求的担心，将随着《关于实施2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知》而减弱，通知重点提及加快农业转移人口市民化，全面放宽城市落户条件，预计一二线城市及其周边城市群将成为落户首选地。

地产投资在高基数下超预期，但2017 年1~2 月和当前结构不同。2017年1~2 月，地产投资增速为8.9%，当前为9.9%，因此实现了高基数下的高增长，但拿地和建设这两大要素来看，2017 年同期拿地增长12.7%，而2018 年同期则为0.0%，也就意味着，建设环节带动的作用更大。然而，建设投资只能采取影子指标观察，主要包括新开工面积和竣工面积，而目前两个数据增速均有下降，因此当前的建设投资超预期主要来自于已售项目建设，由销售超预期拉动，而对新开工拉动并不明显，原因在于部分城市积压了已开工未拿证项目，导致了销售向开工的传导暂时不顺畅，但我们预计在1 个季度之内，积压项目能够集中入市，重新让销售带动新开工的数据增长，而建设投资量则已经开始在地产投资中体现。

户籍城镇化下的人口流动，区域经济下的供需两旺，维持行业增持评级。推盘供给的确定性增加逐步成为市场共识，居民需求入市就成为当前的主要关注点，我们认为，对信贷相对不敏感的一二线城市区域会随着推盘入市而提振销售，同时，户籍城镇化的大力推进带来城市群需求的增长，看好一二线城市及其周边区域的表现，推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、华侨城A、蓝光发展、荣盛发展等公司，受益金地集团、阳光城。