本报告导读：

精准调控在2017 开启了土地改革，目前已经有效抑制了地价上涨，购房的需求改革也正在开启，“放松”可持续、范围会扩大。

摘要：

①精准调控在2017 开启了土地改革，品牌房企通过服务房价化、利润率长期修复。由于土地公有制，中国房地产的根本问题是土地，土地价格的上涨导致了房企的囤地不开发行为，并通过影响信贷投放造成房价波动。因此，过去政府过量供给土地、房企大量囤地导致了居民端的观察指标——房价的大幅上涨。政府行为取决于1994 年分税制改革、企业行为取决于2004 年招拍挂大限。而2017 年土地改革带来了精准调控的元年：1）土地按需供给，直接导致资本品属性下降；2）拿地资金穿透监管，直接降低信贷需求；3）开发商融资渠道多样化，囤地房企融资一刀切。以上三点，直接带来土地改革的开启。2017 年的土地改革已经成功了第一步，有效抑制了地价上涨，这是过去任何调控手段都没有达到的成果。后续，作为服务业的房地产，房企以好房、好服务并一次性体现在购房价上，将保持长期的高利润率、高ROE，带来估值体系切换和估值中枢抬升。

②精准调控在2018 年进入第二步，购房的需求改革，“放松”可持续、范围会扩大。以城镇化不可逆过程看，一线城市控制人口、三四线城市流出人口，不论是自然流动、还是政府产业引导方向，都是一线周边区域、和二线城市。区域经济建设是2016 年以来政府经济发展的新思想，因此，我们认为土地改革之后，需求改革也正在开启：1）引导产业和人口进入一线周边和二线；2）住建部提到支持刚需和改善，未来针对真刚需和真改善的精准调控政策将大幅增加；3）这本质并不是放松，而是在供给端达到良好配合后的需求端回归正常。一线不增长、三线以下去库存，一线周边和二线将托起未来10 年的需求增长极。

③短效调控机制退出将损害龙头企业，长效机制才会引导行业整合、并在未来3 年内完成。1）开发商的本质是开发房产并给予服务配套，会盖好房子的企业将以极快的速度整合全行业，考虑到200 强房企的销售额仅在30 亿元左右，也就意味着在手楼盘不会超过5 个。同样，100 强房企的销售额也仅有100 亿元，对应在手楼盘不会超过15 个，而TOP100的市占率为55%、TOP200 的市占率为75%。未来百强达到100%市占率将在一轮开发周期当中完成，按照楼盘开发周期4 年来计算，以2017 年为元年，那么在2020 年以前，行业整合将基本达成，实现龙头房企销售翻番。2）需要注意的是，任何短效调控机制的退出，都将让行业重返过去的竞争时代，对龙头房企是短期业绩利好、长期估值利空，这就是2011—2017 年经历过的过程。因此，我们认为，未来的就是长效加码、短效不退出的格局，看好龙头企业未来3 年通过集中度实现销售翻番。3）受益金地集团，推荐保利地产、万科A、新城控股；关注伴随区域复苏得以估值重估的区域公司，推荐华夏幸福、首开股份，受益京投发展。