投资要点

1、 趋势——山重水复，柳暗花明

在行业环境不变的情形下，预计2018年行业销售和投资增速下行。 预计2018年三四线销售的增长拉动逐渐乏力，同时销售对于投资的拉动钝化明显，在资金面大概率继续偏紧和土地市场热度逐渐回落的判断下，行业投资和销售增速下行概率较大

2018年行业超预期的点在于： 二线城市的市场回暖和政策存在修正空间

2、 策略——品牌输出，政策护航

紧抓两条投资主线： 一是寻找竞争优势边际提升最明显的标的，二是布局可能享受政策红利的标的

关注四项投资机会： 一是城镇化所带来的核心二线城市的中长期需求，二是龙头企业超越政策周期的能力，三是租赁市场和资管业务有望成为新的风口，四是都市圈融合带来区域价值的提升

把握五类投资策略： 一是二线龙头的扩张，二是全国龙头的增长， 三是租赁和资管的崛起，四是都市圈融合的提速，五是国企改革的机遇

3、 环境——房住不炒，量调价稳

短期内调控政策放松概率不大。 短期内调控政策仍然以“房住不炒”作为总纲领，包括租赁等长效机制将逐步推出。

在三四线增速下滑及开工回补库存的支撑下，我们预计全年投资韧性较强、销售增速下滑。 预计2018年投资增速4.9%左右，新开工面积增速在5%， 2017年销售面积预计增长3%附近，土地购置面积保持持续增长。

4、 标的——盯紧市场，跟紧政策

全国和区域龙头边际优势不断提升，抗周期能力增强，推荐：保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展；

2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设：都市圈融合带来的投资机会：首都圈（荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份）；粤港澳大湾区：深圳区域（天健集团、招商蛇口）、 广州（保利地产）；

租赁市场的政策推出不断加快， REITs推出有望加速，推荐：世联行、滨江集团、万科A。