本报告导读：

本轮调控周期内，销售和投资增速下行速度钝化；受到了开发商开工回补库存的需求，预计2018 年投资增速仍然受到较强支撑

摘要：

房地产2017年的投资策略为“主题催化，业绩为王”，推荐业绩确定性较高和区域主题标的：

1）全国和区域龙头受益于市场集中度的提升，业绩稳健，分红稳定，推荐：保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、新城控股；

2）区域主题：京津冀（荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份）；粤港澳大湾区，包括临深区域（天健集团、招商蛇口、华侨城A）、珠海区域（格力地产，受益华发股份）、广州区域（保利地产）；大上海（新城控股、滨江集团），西南区域（金科股份，蓝光发展），贵阳区域（中天金融）。

3）租赁市场战略地位提升，长租公寓服务商有望迎来进一步发展，推荐：世联行，万科。

三四线销售日渐乏力，下行速度持续钝化。10 月份销售面积单月同比增速-6%，连续两月转负；分地区来看，东部、西部、中部地区销售增速全线回落，单月同比增速-16%、-7%、-9%，东部地区受到调控政策的较强影响，而西部地区单月销售增速于2017 年内首次转负，棚改货币化安置带来的三四线销售边际改善日渐乏力。1-10 月全国商品房销售面积同比增长8.2%，由于此轮调控中居民置业情绪高涨，因此销售下行速度明显慢于前两次调控，下行速度持续钝化，预计此轮小周期将持续拉长。

投资增速如期回落，土地购置持续增长。1-10 月份，全国房地产开发投资9.05 万亿元，同比名义增长7.8%，增速在9 月份小幅上调后如期回落。1-10 月开发商土地购置面积同增12.9%，增速提高0.7 个百分点；目前核心城市库存较低，土地市场在开发商回补库存带来的需求支撑下，同样得到了供给的开源。目前监管层思路由堵转为疏，加强国土资源供给侧结构性改革，通过加快热点城市土地供给、开发商开工速度等缓解住房市场供需矛盾，预计2018 年土地供给也将持续增长，并对投资带来一定支撑。

按揭贷款大幅下跌，信贷紧缩加压销售。1-10 月开发商到位资金同增7.4%，增速持续回落；个人按揭贷款从7 月开始连续四个月同比大幅下降，由于年底银行房贷额度缩紧，个人按揭贷款10 月单月同比增速-18.8%，创近年最大降幅。在“房住不炒”的总纲领下，预计银行信贷端将持续收紧；叠加银行持续上调首套房购房利率，信贷端的持续紧张将对销售造成进一步压力。