本报告导读：

2017 年前三季度地产上市公司的整体表现：投资增速回升、销售增速下降、盈利平稳、偿债能力有所下滑。

摘要：

2017年房地产行业的投资策略为“精选主题，业绩为王”。调控走入深水区，后续不确定性仍然较大。因此我们推荐业绩过硬，且具备一定主题的行业标的，具体包括：

1）京津冀主题：荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份；粤港澳大湾区：珠海区域（华发股份、格力地产）、深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州区域（保利地产）。其他区域：大上海（新城控股），西南区域（金科股份，蓝光发展），贵阳区域（中天金融）。2）全国和区域龙头受益于市场集中度的提升，推荐：招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A、荣盛发展、中天金融、蓝光发展、新城控股、华夏幸福。3）租赁市场行业地位上升，推荐：世联行。

投资：增速全面大幅上扬，一线开发商增幅尤为亮眼。2017 年前三季度购买商品与劳务支出的现金同增33.8%（+20.7pc），其中一二三线分别增35.6%（+43.3pc）、增34.1%（-10.6pc）、降2.6%（-38pc）。

销售：持续增长态势，但增幅收窄。2017 年前三季度销售商品收到的现金同增12.8%（-36.4pc）。其中一二三线公司同增21.5%（-2.4pc）、7.0%（-45.5pc）、11.6%（-46.9pc）。

库存：行业存货增速明显上升。2017 年前三季度存货同比增长19.7%（+3.0pc）。其中一二三线为+19.5%（+38.1pc）、+26.9%（+2.1pc）、+3.4%（-6.4pc）。

去化：总体去化时间略有上升，一线公司维持平稳。2017 年前三季度行业的存货去化周期为1.88 年。其中一二三线为1.68 年（+0.03年）、2.46 年（+0.42 年）、2.39 年（+0.32 年）。

收入：一二三线公司营收增速均大幅下降，2017 年前三季度行业整体营业收入同增9.1%（-23.8pc）。其中一二三线为+0.8%（-14.1pc）、+1.1%（-44.7pc）、+14.2%（-28pc）。

盈利：行业整体毛利率呈下降趋势，净利率小幅上升。①2017 年前三季度毛利率为25.3%（-0.3pc）。其中一线为24.1%（-0.3pc）、二线为33.1%（+1.3pc）、三线为27.8%（+2.1pc）；②2017 年前三季度三项费用率为9.6%；③2017 年前三季度整体净利率为8.4%。

资金：行业经营现金流略有下降。开发商经营现金流略有下降，2017年前三季度每股现金流-0.40 元，2016 年同期为0.54 元。

偿债：行业真实资产负债率为53.6%（1.6pc），有所回升；行业净负债率为138.2%（+29.4pc），大幅上升；短期偿债能力下滑。

风险提示：行业调控面临不确定性