本报告导读：

在政策红利下，租赁市场作为长效机制重要突破口，将迎来黄金发展时期，关注集中式长租公寓和REITs 加速落地所带来的投资机会。

摘要：

租赁市场迎来黄金发展的时期，集中式长租公寓的扩张和REITs 落地的提速将带来两条主要投资路径：

（1）布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势，是市场的有力竞争者，将最大程度的受益于租赁市场的规模化发展，推荐万科A、世联行、保利地产、招商蛇口。龙头开发商如万科拥有成熟的长租公寓品牌泊寓，房地产中介服务商世联行则坐拥“红璞公寓”品牌。尽管世联行并非房地产开发商，但其在资源和资金方面仍具备较强的竞争优势。

（2）政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持，REITs 出台有望进一步提速，向房地产资产管理业务转型的公司将受益此进程，受益：嘉宝集团。以REITs 为代表的金融产品的创新将极大推动租赁市场发展，解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，突破现阶段阻碍长租公寓发展的一大瓶颈。

规范和大力发展住房租赁市场作为长效机制重要突破口，越来越受到市场和政府的关注。多地频频出台细则，从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等多个角度加大对租赁行业的政策扶持。从政策层面而言，住房租赁市场作为房地产市场长效机制重要突破口，将迎来黄金发展时期。

租赁政策将对房地产市场以及开发商的策略产生深远影响。从市场影响的角度，我们认为租赁政策的影响在于长期长效机制的建立，但短期市场核心矛盾并非在于租赁，所以其影响较为有限。对于开发商而言，政策的出台意味着未来地产开发业务的主战场将在二线城市，而一线城市现阶段处于布局租赁市场的绝佳时机。

我们认为未来政策将在运营端、市场端和需求端同时发力，建立规范、高效、机制化的住房租赁市场。（1）对比国外主要国家的租赁政策，我们认为国内租购难以同权的重要原因在于公共资源分配不均，公共资源和房屋产权的关联性较大。（2）后续政策着力点在于：运营端，保护运营商的投融资和退出机制的顺畅；市场端，建立规范化的信息平台，加大机构提供房源的数量，提高市场信息交换的效率；需求端，将通过立法逐步走向“租购同权”，真正实现“租亦有所安”。

风险提示：长租公寓的盈利能力可能不及预期，金融创新类产品如REITs 的推进低于预期