核心观点

2024 年4 月30 日政治局会议首提统筹研究消化存量房产，517多部委房产新政则通过央行再贷款支持地方收购保障房、降低居民首付比例增强购买力等方式，目前已进入落地见效阶段，供需关系有望走向再平衡。以旧换新同时帮助居民去化二手房、开发商去化新房，可划分为封闭式、开放式和协助式三类。而收储则侧重于帮助开发商去化新房。根据我们保守测算，若重点35 城与80 城均将库存去化周期降至18 个月以下，所需的资金体量分别为1.1 万亿、1.8 万亿。政府收储救市在国际上已有多次成功实践。美国通过直接购买不良资产以及援助两房的方式以应对次贷危机；日本以租借和买入民宅的方式筹集公营住宅并减少新建，推动去库存；西班牙则设立坏账银行Sareb 低价收购不良资产。

摘要

行业供需关系转变，消化存量房产成为房地产工作重中之重。

2021 年下半年以来，地产销售增速转负，去库存压力持续提升。

2023 年7 月，中央政治局会议定调地产供求关系发生重大变化，此后房地产政策优化力度持续增强。2024 年4 月末，中央政策基调变得更为积极，首提新形势下统筹研究消化存量房产；地方层面，多地积极探索以旧换新、收储等措施推动去库存进程。

以旧换新与收储共同助力房地产供需加速走向再平衡。5 月17日，央行明确将设立3000 亿保障性住房再贷款用于消化存量。

作为消化存量的两种重要方式，以旧换新与收储拥有不同的模式特点。以旧换新同时帮助居民去化二手房、开发商去化新房，可划分为封闭式、开放式和协助式三类。而收储则侧重于帮助开发商去化新房。根据我们测算，若重点35 城与80 城均将库存去化周期降至18 个月以下，所需的资金体量分别为1.1 万亿、1.8 万亿，央行保障性住房再贷款带动的5000 亿元贷款，可提供支撑。

海外经验表明，危机时政府出资收储有助于稳需求、降库存。美国通过直接购买金融机构不良资产以及援助两房的方式来应对次贷危机，实现楼市较快复苏；日本以租借和买入民间住宅方式筹集公营住宅并减少新建，一定程度上推动房地产去库存；西班牙则设立坏账银行Sareb 收购地产不良资产，有效缓解市场压力。

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