核心观点

4 月地产销售仍延续年初以来下降趋势，商品房销售面积同比下降 22.8%，较3 月降幅进一步扩大。行业资金面压力仍存，开发投资额与到位资金依然下滑，但到位资金出现了降幅收窄的现象。资金面压力导致土地市场仍显低迷。4 月 30 日的政治局会议首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，各地与各部门积极响应，核心城市限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措将刺激需求恢复，销售和资金面压力有望得到明显缓释。

统计局公布2024 年4 月房地产市场运行情况，4 月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为6584 万平方米、8846亿元、6227 万平方米、3601 万平方米，同比增速分别为-22.8%、-10.5%、-14.0%、-19.1%，前值分别为-18.3%、-10.1%、-25.4%、-21.7%。

销售降幅有所扩大，政策大放松助力需求释放。4 月地产销售仍延续年初以来降幅较大的态势，商品房销售面积同比下降22.8%，降幅较3 月扩大4.5 个百分点。4 月30 日的政治局会议首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，各地与各部门积极响应，核心城市限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措将刺激需求恢复。

投资与资金面压力仍存，政策支持与需求恢复有望缓释下滑压力。4 月行业资金面压力仍存，到位资金同比下降21.3%，降幅较上月收窄7.7 个百分点；4 月房地产开发投资额同比下降10.5%，降幅较上月扩大0.4 个百分点，主要由于资金面压力导致土地市场仍显低迷，4 月百城宅地成交总价同比下降50.3%。在融资协调机制、收购库存用于保障房的同步推进下，行业资金面压力有望缓释，叠加政策支持带来的需求释放，房企拿地开工意愿有望提振，带动投资改善。

政策放松力度大，看好核心城市和二手房市场率先复苏。430 政治局会议之后，限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措密集出台，有望助力需求恢复，核心城市与二手房市场有望率先受益。重点推荐 A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余、城建发展、天健集团、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、绿城管理控股、龙湖集团、贝壳-W。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。