核心观点：

3 月百强房企销售3921 亿元，同比下降47.2%，降幅较上月收窄14.7 个百分点；重点城市一二手房成交同比降幅均较上月收窄，二手表现更优。3 月房企债券融资规模819.5 亿元，同比上升22.3%。3 月的政府工作报告与国常会强调优化房地产政策，近期杭州取消二手房限购、郑州推出“以旧换新”活动，政策持续优化下小阳春展现一定成色；所有地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，行业供给端政策进展积极。

百强房企3 月销售降幅有所收窄，拿地积极性仍低。3 月百强房企全口径销售金额3921 亿元，同比下降47.2%，降幅较上月收窄14.7 个百分点；销售面积2151 万平，同比下降49.7%，降幅较上月收窄10.6 个百分点。3 月百强房企新增土地货值1346 亿元，同比下降8.2%，降幅较上月收窄0.2 个百分点。主流房企中没有企业单月销售同比正增长，有 29 家环比正增长，较上月增加 18 家。

重点城市3 月一二手房成交降幅均收窄，二手表现更优。3 月重点城市新房共成交1198.0 万平，同比下降44.5%，降幅较上月收窄13.4 个百分点；其中一线、二线、三四线的降幅分别为39.2%、47.1%和45.4%；重点城市二手房成交单月同比下降29.8%，降幅较上月收窄20.7 个百分点；其中一线、二线、三四线的降幅分别为29.5%、29.0%和33.8%。

房企3 月债券融资有所改善，港股落地一单再融资。（1）3 月港股再融资0.06 亿元，A 股无再融资落地；（2）3 月房企债券融资规模819.5 亿元，环比上升206.3%，同比上升22.3%。其中境内债538.9 亿元，海外债280.5 亿元；（3）3 月境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券、海外债发行利率分别为3.4%、2.2%、3.2%、2.9%、3.1%、3.4%，加权融资成本3.2%，环比上升15BP；（4）3 月融资类房地产信托发行规模7.4 亿元，环比升19.2%。

政策宽松护航小阳春，融资协调机制取得积极进展。需求端上，3 月的政府工作报告与国常会强调优化房地产政策，近期杭州取消二手房限购、郑州推出“以旧换新”活动，政策持续优化下小阳春展现一定成色，成交环比有所改善。供给端上，住建部近日表示所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，截至3 月底超过6000 个报送项目中已有1979 个获得银行授信共4690 亿元，取得积极进展。二手房交易深度持续提升，交易中介商赛道亦将获益，推荐赛道龙头贝壳，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A 股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。