核心观点

10 月单月全国商品房销售面积降幅有所扩大，而销售金额降幅已连续四个月收窄，表明地产新政后高能级城市拥有更好的销售表现。由于销售仍呈现负增长，房企拿地开工热情较低，地产投资仍较低迷。10 月底的中央金融工作会议再次强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，对房企融资一视同仁以及加快包含城中村改造在内的“三大工程”建设，对稳定楼市销售和投资存在积极作用。

统计局公布房地产市场运行情况，2023 年10 月销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7773 万平方米、8653 亿元、7054 万平方米、6446 万平方米，同比增速分别为-11.0%、-11.3%、-21.1%、13.3%，前值分别为-10.1%、-11.3%、-14.6%、25.3%。

销售金额降幅收窄，高能级城市表现较优。10 月单月商品房销售仍呈现负增长，其中销售面积下降-11.0%，降幅略有扩大；而销售金额同比下降8.1%，降幅连续4 个月收窄，表明在众多一二线城市优化核心调控政策的带动下,10 月高能级城市拥有更好的销售表现。10 月底的中央金融工作会议再次强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，高能级城市政策的进一步优化值得期待。

回款带动融资降幅收窄，投资依然低迷。10 月房企到位资金同比下降16.8%，降幅连续2 个月收窄，主要受回款降幅收窄带动。

10 月土地市场热度仍较低，房企开工意愿不强造成新开工降幅扩大，地产投资整体仍较低迷；相对而言，竣工在保交楼工作的推动下持续拥有较好表现。

推荐重点布局高能级城市的房企及城中村改造受益标的。10 月高能级城市销售表现较优，重点布局于高能级城市的房企将从中受益。10 月底的中央金融工作会议提出加快包含城中村改造在内的“三大工程”建设，超大特大城市城中村改造也将为行业带来新的机遇。重点推荐 A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、张江高科、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳-W。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。