周期中继。库存变化是周期波动的结果,从反映库存的批售比和出清周期两项指标分析,目前库存已经接近上一轮房价调整初期水平,未来仍保持上升趋势。批售比与出清周期都与房价成明显负相关,从历史表现分析,上述指标在房价调整开始后仍会持续上升,只有房价出现一定幅度波动之后行业才会进入去库存周期,所以目前仅为行业调整周期中继。

目前批售比为1.25 ,低于上一轮周期房价调整时1.47 的水平,距离历史高点有27% 的差距。

出清周期已经高于上轮房价调整初期水平,距离历史高点有16% 的差距。

政策外力影响几何?地方利益和地产的关系是个没新意的话题。行业下滑就会出台政策,而在其职权范围内能够出台相对有力的政策是松绑限购,但我们认为其效果有限。因为目前市场下滑最主要的原因是过去房价快速上涨削弱了购买力,而购房者预期也发生了明显变化,即预期下跌而选择观望,并且整体信贷环境趋紧,这些因素并非地方政府力量所能改变。从过去两轮地产周期的波动中我们也可能观察到地方政府影响行业周期的力量较弱。

2010年4 月开始的一轮短周期以成交量和房价的V 形波动为标志,这轮周期中,未等地方政府有过多行动,中央层面在四季度开始明显放开金融机构贷款,是再度宽松的货币政策帮助行业很快走出这一轮调整。

2011 年3 月行业开始进入一轮长周期调整。行业能从这一周期中恢复的原因有两点,一是货币政策的松动,在2011年底,利率和法定准备金率都发生了趋势性变化,代表国家货币政策的转向;二是房价的理性回调提升了有效需求。 这轮周期中,地方政府也并非影响行业的主角。

投资策略。房价的调整是去库存的必要方式,而通过房价的调整帮助成交量的筑底和恢复,也会理顺地产股的投资逻辑并实质改善政策预期,这一周期短期内较难完成,而在行业的滞胀周期中,盈利预测有下调的风险,地产股短期较难获得超额收益。如果没有更多的政策外力干扰,降价是开发商的最终选择,四季度价格调整的周期有望展开,届时成交量的恢复情况将决定板块机会的到来与否。重点公司建议关注融资渠道改善的万科、冠城大通,治理改善和销售增长潜力大的中洲控股、华业地产,另外建议关注京津冀主题投资的相关公司,推荐荣盛发展、华夏幸福。

风险提示。政策放松导致房价不能达到预期效果。