业绩之轻与估值之重。2013 年在销售创三年内新高的情况下,地产板块依然跑输市场5 个百分点,估值水平对股价的影响明显超过了当期业绩实现,市场并不在意上市公司的当前业绩,而是对行业未来的预期悲观,赋予板块创新低的估值水平。

政策预期有望缓解。展望2014年,行业基本面的回落是大概率事件,但也意味房价上涨压力的缓解,这有利于地产股估值体系的稳定和恢复。明年销售增速虽有下滑,但由于13年价格上涨项目开始进入结算期,行业毛利率也将触底回升,会一定程度对冲销售增速的下滑。

房产税不应成为长期压制板块估值的因素。对于地方政府而言,开征房产税的有利之处在于新增税源,但即使假设全部存量房按1%税率开征,占土地出让金的比例也仅为21% ,但如果按此方案推行,销售投资无疑会大幅下滑,土地将难以实现出让,新增房产税不但不会对地方财政起到失之东隅,收之桑榆效果,反而会对地方财政带来严重的打击,从理性角度分析,地方政府没有理由和动力出台超预期的房产税政策,因此这一政策预期也不应成为长期压制板块估值的因素。

投资策略。2014年地产股的投资机会来自估值切换和房价的理性回调。

估值切换。如果重点公司维持现有股价,2014年动态pe将普遍下降至5倍以下,对于一个仍有大量潜在需求行业,如果政策能够重回平稳,至少能够获得业绩增长收益。

房价理性回调。明年行业基本面会下滑,房价如果伴随成交量出现波动,对板块估值水平则产生正面影响,即价格出现一定幅度回调,而成交量触底回升的周期中,地产股投资逻辑将更为通顺,也会有更大的上涨空间。

投资标的。我们建议选择估值可靠且抗风险能力强的万科、招商、保利、金地,同时重点布局治理改善和销售增长潜力大的深长城、北京城建、华业地产、泛海建设等二线龙头。

风险提示。货币政策收紧导致基本面下滑超预期。