投资建议

行业策略：13 年地产股仍值得重点配置，因为在周期性行业中其业绩确定性高，而在非周期行业中地产股估值更为便宜。

推荐组合：仍以一二线白马股为主，我们认为地产股投资更多将胜在行业配置比重而非选股，因为在融资环境和重组政策不放开情况下，地产行业很难自下而上出现超额收益公司，尤其是部分民营企业将逐渐被边缘化。

投资组合推荐万科、保利地产、招商地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展。

行业观点

基本面稳中有升：明年对行业影响最为重要的货币政策会稳中略松，销售面积将在12 年同比增长2.6%基础上增长4.6%。但上市公司的销售增速会放缓，因为12 年市场恢复过程中，上市公司项目所处的大中城市销售弹性更为明显且房价反弹力度也更大，考虑较高基数和可售下降的影响，大中城市明年销售增长会放缓，而上市公司项目主要位于上述区域，所以明年上市公司销售增速会下降。

毛利率处于下滑周期。房价在2011 年四季度至2012 年中期处于下滑阶段，这部分降价项目即将结算，企业未来毛利率会出现约四个季度的下滑。我们估算会从2012 年三季度末加权39.6%水平下降至35%左右。

新开工微增：由于销售的好转，新开工进入筑底回升阶段，但这种回升会比较温和，并且考虑保障房在明年仍然会负增长，13 年新开工会在12 年下滑5%的基础上微增1.5%。

房地产投资增速略降：虽然新开工会微增，但我们判断投资增速会略降，因为新开工连续两年增速下滑明显，导致13 年在建量的增速会下降，预计13 年投资将在12 年同比增长16.4%基础增长14.8%。

调控体系依旧。我国目前采取多种行政手段调控市场，虽然引来一些非议，但行政调控对抑制房价立竿见影，是不得已为之的手段，而且其一旦退出往往会造成房价的反弹，所以现有调控体系不应被打破。而房产税等市场化手段短期无法对行政政策形成替代效应。因为房产税短期快速扩大会影响民生，在经济的放缓背景下进一步降低居民生活水平；即使全面铺开，也难起到土地财政的替代作用，我们测算，即使对现有全部存量住宅按1%税率征收房产税，其总额约占2011 年地方财政收入的8.6%，仅为2011 年土地出让金的13.2%。

风险提示

房价仍存在反弹压力，政策预期的再次升温会影响板块估值水平。