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销售面积降幅继续收敛，符合我们预期，表明企稳趋势未改，利于稳定持股信心2012年1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
1-5月，商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。
在5月初我们已明确判断“1-5月份的同比降幅仍会再收敛”，同时我们在前期多篇报告中指出“全国商品房销售面积和销售额同比增速于今年2月见底回升以来，目前已经基本企稳、库存压力将进一步缓解”。 5月商品房销售面积和销售额下滑幅度均收敛，完全符合我们前面的判断。我们认为，销售进一步企稳有助于稳定投资者持有地产股的信心。
销量面积及销售额降幅继续收敛的主要原因：①3次降准带来的宏观流动性改善、利率回归基准甚至部分城市出现8.5折优惠；②开发商年初以来持续的降价跑量；③地方政府打政策擦边球，屡屡试探调控底线；④股市楼市共振，地产股强势表现加深了老百姓对“政策放松、房价报复性反弹”的焦虑，需求被逼了出来。上述因素共同作用，提振了购房需求，我们预计未来数月全国商品房销售面积及销售额同比增速将继续保持降幅收敛的大趋势。
投资、新开工增速继续放缓、有利于倒逼政策松动
2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。
1-5月份，房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。
投资增速仍保持放缓趋势，新开工降幅仍在扩大，显示这两个指标仍在继续探底，但我们发现本月投资和新开工同比增速放缓幅度有所收敛，究其原因，我们认为：①由于过去数月销量和价格均表现出底部企稳迹象，导致开发商预期有所改变，加之多地土地溢价率已近0%，预计部分开发商已经开始尝试小规模的增加土地储备，这样当然会导致投资、新开工同比增速放缓的幅度有所收敛；②目前大小开发商之间面临的信贷环境有较大差异，根据我们草根了解情况，银行信贷对小开发商依旧紧闭，而大开发商却具备相对优势，这正是大开发商利用实力差异及竞争环境的差异进一步拉开与小开发商的差距，占领市场份额的良好时机。基于这两个原因，我们认为未来数月房地产投资、新开工增速虽然仍将保持回落探底态势，但探底速度会逐渐收敛，逐渐会进入筑底阶段。我们维持此前预计的“投资、新开工在三季度见底的判断”。由于目前整体增速仍较低，且仍在下行阶段，整体局面仍有利于倒逼政策松动，仍利好地产股。
待售面积较4月末上升，减弱房价上行压力，利于政策改善
5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。
待售面积较4月末反弹说明库存压力仍存，这将进一步减弱房价上行的压力，有利于化解市场因销量回暖而引发的房价反弹的忧虑，进而利于政策进一步改善。
土地购置费初露企稳迹象及房价环比上涨，对投资地产股而言，不利倒逼政策放松1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份扩大0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10%，降幅缩小3.7个百分点。土地购置费降幅收敛，预示着土地市场有底部企稳的迹象，若此将不利于倒逼调控政策纠偏。
根据1-4月、1-5月房地产销售额和房地产销售面积计算得出，4月份全国商品房成交均价为5930元/平方米，5月份全国商品房成交均价为6188元/平方米，环比上涨约4%，这是连续第二个月环比上涨。房价已连续两月出现环比回升态势，若房价进一步持续环比上行，或将考验中央容忍度，易引发“为防止房价报复性上涨，中央对宏观经济定向宽松之时或会出台政策对地产定向不宽松”的担忧。
维持行业“推荐”评级，建议把握五条主线
综上所述，国家统计局公布的5月份房地产经营开发数据，当中多数指标利好投资地产股，加上降息周期已开启，我们认为，下一阶段形势有利于继续“做多”，投资地产板块将“进可攻、退可守“。机构目前整体上已大幅超配，我们建议继续持有，若在当前估值水平下出现调整可逢低加仓，选股把握5条主线：①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股，如有招商引资优势的华夏幸福、工程换土地的中南建设；②受益土地市场复苏的云南城投、黑牡丹；③高杠杆进攻品种首开股份、中天城投、苏宁环球等；④今年销售好或业绩锁定性强的品种，如中南建设、金地集团（除了销售好、业绩锁定性强，还将受益于下半年政策松动引发的改需放量）、招商地产、华侨城（销售好、受益于下半年政策松动引发的改需放量）、金科股份、华夏幸福等；⑤区域概念或题材：金科股份（重庆板块）、世茂股份（横琴概念）、招商地产（前海和城市更新）、重组及资产注入的招商地产、广宇发展、宁波富达、津滨发展。上述个股中兼具多条投资主线特性的华夏幸福、中南建设、招商地产、金科股份，我们认为表现会更强、更持续 。
