基本结论

影响地产的政策包括针对其自身而出台的行业政策和受制于整体宏观经济的货币政策，我们希望细分在不同政策周期下，行业基本面所受的影响程度，以及地产股相对于市场的收益情况。

对行业政策经历的13 个周期的分析，我们得出三个结论。

地产股相对市场的表现与行业政策周期高度重合，即在行业政策的正向和稳定周期中跑赢市场，在负向周期中落后指数。基本没有在某一周期中出现与指数交互领先或落后的情况。

行业政策传导至基本面的见效期较长，有时甚至失效，尤其是在有货币政策做对冲的情况下。

地产股跑赢市场并非一定要行业政策的正向周期中，只要政策不再加码，也即政策的平稳期，地产股也往往是跑赢市场的。

在对货币政策的14 个周期分析，我们发现：

地产股相对市场的收益情况与货币政策周期并没有明显规律，行业政策对地产板块的影响更为明显。

地产成交量与货币政策周期相关性强，尤其在08 年之后表现的尤为明显。

地产股未来如何表现？因为行业政策周期与地产股的超额收益高度重合，所以行业政策变化决定未来地产股市场表现。目前已经出现的两点变化让我们相信地产政策周期会转变，一是房价确实已经出现一定程度的回归；

二是地产投资对经济下滑的负面影响愈发明显，我们能够看到中央对地产的态度已经由“坚持不动摇”改变为“稳定现有调控政策”。退一步讲，即使中央层面政策不会变化，但继续加码的可能性也很小，也即未来地产的行业政策至少可以定义为稳定周期，而在稳定周期中地产股绝大多数时间内也是跑赢市场的，所以我们对地产股未来的走势仍十分乐观。

投资策略。目前行业的价和量沿中央预期方向调整，而扬州等地方政策也得到中央默许，中央对地方微调的容忍度提高，未来经济和地产投资的下滑可能将进一步改善地产股政策预期，在房价不反弹前提下，金融机构对行业的资金支持也有望得到改善，将促进板块估值水平的提升。维持地产股反转周期的判断，建议买入一二线白马股，推荐保利地产，招商地产，金地集团，万科，中南建设，阳光城，北京城建，鲁商置业，荣盛发展。