评论：
该日大涨实质上是前期累积效应叠加的结果、是前期强势的延续
我们不认同该日大涨原因是受?国务院发布'积极稳妥推进户改'通知?影响
《通知》内容看不出有实质性利好。我们不否认若能取消户籍制度或彻底消除户籍与非户籍人群的待遇差异将对房地产行业有正面作用，但该《通知》内容并不包含这些，阅读完《通知》，我们的确看不出有实质性利好。《通知》明确规定?直辖市、副省级城市及其他大城市（我们估计应有无锡、苏州、郑州等经济热点城市）严控，其他地级市入户需同时符合三个条件（合法稳定职业满三年并有合法稳定住所，同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限）?，相对宽的是县一级（规定?有稳定工作及住所?即可入户），但若这些地方觉得城镇综合承载能力压力大，仍可通过对合法稳定职业的范围、年限和合法稳定住所的范围、条件等做出具体规定来限制入户。了解中国当前国情和房地产行业制度的人都知道，县一级区域目前入户门槛已经很低，且这些地方的楼市基本上不限购，很多地方还执行购房送户口的政策！
过去两年地产股两次暴跌都在类似文件和会议精神颁布之后。本次《通知》和中央以往表述并无二致，2009年12月5日至7日，中央经济工作会议部署2010年六大任务，当中即有?推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制?，但时隔两日，地产股即迎来了波澜壮阔的暴跌行情；2010年4月28日，国务院常务会议提出?将户籍制度改革列入2010年九大重点改革任务?，但依然没能止住因?新国十条?及?双限令?引发的惯性暴跌。
当日涨停地产股大多与所谓?户改及城镇化利好?无关。比如涨停的深深房A、深物业A等深圳本地股、上海本地股中华企业及?地产+煤矿?概念股泛海建设，都难以和《通知》中的城镇化、户籍改革扯上关系，深圳、上海城市化程度已经很高，且属于严控入户的副省级城市或直辖市！
板块强势是政策累积效应叠加的结果，完全符合我们去年4季度以来的前瞻性判断
政策面自去年10月中旬以来逐渐改善：①地方政府前赴后继?松调控?；②流动性改善，降准两次，银行按揭时间从2-3个月缩短为1-2周，首次臵业利率多数回归至基准，甚至部分银行能打九折。
政策面改善带来销售预期改善，且近期销售的确也出现了一定改善迹象：去年12月底以来，行业基本面逐渐出现改善迹象，比如：①风向标城市深圳、北京、南京、上海出现了可售量在去年12月冲顶后明显回落的趋势，且个别风向标城市，如深圳可售量水平是徘徊在历史低谷的，但销量却有企稳迹象；②局部出现了日光楼盘；③对春节前后交易区间按农历进行同比，今年同期居然是近5年当中仅次于2011年最好的。
纵观本轮行情，政策运行及股价趋势基本符合我们四季度以来一系列研报的前瞻性判断：①去年10月中旬，我们发出季度策略《进退有据，守成为上》，认为以?保招万金?为代表的全国住宅开发龙头股在四季度有超额收益；②去年11月初，发表《宏观政策微调，销售预期改善》，前瞻性地提示市场应关注流动性有望改善带来的销售预期改善；③去年12月初发表年度策略，明确提出?2012年行业政策面及流动性有望改善，地产股存在逆周期的投资机会?；④今年2月初，向市场发出《播种春耕行情》的呐喊，并及时建议加配高弹性、中小市值且有题材的福星股份、苏宁环球、?新中华?等。
综上所述，2月24日涨幅稍大无非是前期趋势的延续，这是一系列政策累积效应叠加结果，并非?户改通知?这一利好极其有限的单一事件驱动。
3月份需警惕?销售预期改善所引发的焦虑?
焦虑1：若改善超预期，是否会导致"政策倒退"的预期增强？
去年四季度，行业基本面尚未出现企稳迹象，市场也预期基本面将向下筑底，但在这样的背景之下，以?保招万金?为代表的全国住宅开发类龙头股却走势良好，相对收益十分明显，究其原因，主要是部分资金在这一阶段对政策面的预期明显改善。我们认为，若3月份基本面改善超预期，担心?调控失败?的噪音就会不断增加，?政策倒退?的预期就会增强，届时这部分资金兑现收益的概率就会加大。从我们了解的情况看，近期噪音开始增加！
焦虑2：销售若低于预期，是否会导致一月下旬及二月份进入的资金在3月份兑现收益？
如前所述，由于去年12月底以来，楼市基本面出现了一定改善迹象，因此一月下旬及2月份陆续进入地产板块的资金更多地是基于行业出现了这样的改善迹象。由于在基本面改善阶段， "地产+题材"、杠杆高的品种往往业绩弹性最大，因此我们在年度策略中建议在这一阶段重点配臵，而这一阶段介入的资金也正是重点配臵了这些品种，目前涨幅可观。由于今年1、2月份跨春节，同比意义不大，而按农历进行同样时间区间的同比，发现今年春节前后居然比流动性宽裕的08-10年还好，这就使得3月份数据变得很关键，我们判断今年3月份销售增长微小或同比下降是大概率事件，若此，市场有可能担心这些一月下旬及二月份进入的资金会否趁机兑现收益？
焦虑3：政策、流动性短期难现新利好
从流动性看：已降准两次，短期较难出新政，并较难出现首次臵业利率降至9折以下甚至7折的情况；从行业政策看：地方政策?擦边球?已基本打完，剩下的需等待"房地产投资和土地市场深幅下探"来倒逼中央提高对"地方松调控"的容忍度，比如容忍地方出台政策适度放松限购等。由于前期股市和楼市已发生正向变化，导致开发商的预期已有所改善，我们判断他们在3月份拿地和工程投入上或表现得不会更保守，因此，短期指望"房地产投资和土地市场低迷来倒逼政策"的可能性不大。
未来4-10个月，仍维持年度策略"看多"地产股观点，但短期偏谨慎
我们认为今年地产股将呈现逆周期的投资机会，在当前复杂经济形势下，政策极端不友好的地产股是唯一有政策对冲的板块，继续建议超配。但综上所述，地产板块短期或会出现一定幅度调整，我们判断调整方式不会剧烈，最差情形是3月份略微跑输大盘，短期推荐组合：杠杆低（或融资成本低）、PS低、PCF低、流动性好、且去年销售有增长的公司，推荐顺序金地、万科、保利、招商。
特别提示:
【1】根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28号）第十二条的规定，我公司特披露：截至2012年02月26日，我公司以自有资金投资持有?保利地产?（600048）67651500股。
