春节成交低迷历年如此，实际上楼市关注度已有所提升

根据历史数据研究显示，春节因素导致春节期间及前后数周销售低迷历年如此，属于常态，不能单纯的以长假期间及近2-3周成交的多少作为衡量楼市冷热程度的依据；虽然2011年4月销量断崖式下跌之后，成交至今依旧是低位横盘，但从草根调研的情况看，楼市关注度在提升。

政策面正沿着我们年度策略所预期的方向运行

元旦之后地方政府官员对房地产行业相对正面的表态说明政策微调、改善仍在继续，重庆、上海相继提高了商品住宅房产税门槛，也利好地产股。中央表态继续调控，并无新内容。房地产调整带来的风险已向上下游传导，扭曲的政策若不适度纠偏，将给宏观经济带来巨大的系统性风险，在风险传导过程中，相对于产业链板块，低估值的地产板块，防御性凸显。

地产板块估值史上最低，比较优势明显

在2012年新建商品住宅均价下跌7%的中性预测下，50家重点公司NAV平均下降9%，但P/NAV仍折让41%，估值史上最低，反映了房价再跌30%以上预期。目前房地产行业龙头PB估值水平与产业链龙头公司的估值差距已大于08年1664点时的状态，若政策不改弦更张，势必导致风险传导，产业链板块将出现估值和业绩的双杀，而地产板块防御性会凸显。

地产业绩增长仍是11、12年主基调

①按板块3Q11 预售款/上一年收入观察，业绩锁定性创历史新高②假设市场预期板块收入增幅分别为11年25%、12年31%（此为主流卖方研究机构预测中值），3Q11末预收款对11年业绩锁定倍数为2.19，在满足11年收入增幅25%后， 预收款剩余部分还能锁定12年收入预测值的45%,由于4Q11还有销售回款,12 年实际业绩锁定性更高③过去三年均价上扬保障了毛利率稳定④战略防御早，存货压力和财务风险可控，有利于业绩释放。

过去四年的春节后一月，地产股均跑赢大盘，建议播种“春耕行情”

由于宏观经济向下预期依旧未变，因此政策改善和流动性改善的预期依旧存在，我们认为，此种情形下地产股的行情仍将持续。回顾08-11 年，每年正月十五后的一个月，地产股均跑赢大盘，我们维持年度策略观点，继续建议超配。配臵上，看好住宅开发龙头公司，其优势在2011年已得到印证，预计2012有望凭借资金、管理、品牌等优势进一步抢占市场份额，保持平稳增长。2月份推荐金地、保利、万科、首开、福星股份。