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国家统计局公布2024 年1-10 月房地产开发投资与销售数字。

评论

10 月销售量、价表现反弹明显，仍须关注后市政策端新进展。10 月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌1.6%和1%，跌幅较9 月（-11%和-16.3%）明显收窄；此外，10 月高频口径样本城市新房销售面积和百强房企销售金额分别同比转增4%和5%（9 月-24%和-38%），与统计局口径数据呈现类似趋势。除新房外，政策带来的需求阶段性回暖也体现在二手房量、价表现上，10 月中介口径80 城二手房成交量指数同比增幅走阔至+42%（9月+10%），中金同质性二手住宅成交价格指数环比转增1.6%（9 月-1.7%）。

往前看，考虑到10 月下旬头部城市挂牌价再现转跌趋势，11 月初以来销售备案数据也呈现一定触顶特征，我们认为仍须持续关注基本面脉冲表现后政策端进一步发力的方向和节奏，其中面向居民收入预期的财政政策和改善房价预期的收储政策尤为关键。

10 月房企到位资金有所改善，但整体投资端指标仍弱。尽管10 月房企到位资金受销售回款带动，同比跌幅显著收窄（10 月-11% vs. 9 月-18%）；但10 月各项投资端指标整体表现仍弱，具体来看，10 月房地产投资同比跌幅走阔至-12.3%（9 月-9.3%），新开工面积同比跌幅走阔至-27%（9 月-20%），期末施工面积同比跌幅再走阔0.2ppt至-12.4%，竣工面积同比下跌20%（9 月-31%）。我们认为房企投资意愿和能力的持续修复，仍需要销售的持续好转作为基础，阶段性修复或尚难以改变其长期预期，在等待市场修复过程中支持企业现金流改善的相关政策仍十分必要。

关注房地产及物管板块投资机会。自政治局会议提出“止跌回稳”目标后，房地产板块在快速的估值修复后，呈现出震荡盘整行情，部分高弹性、主题性标的表现好于板块整体。往前看，伴随着预期内政策措施陆续落地（包括一线城市的限购限贷调整、交易税费优惠等），市场逐步转向观察行业基本面验证，短期内行情可能面临一定震荡，逢低加仓仍是合适策略。我们认为具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口、滨江集团，港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。物管板块推荐中海物业、绿城服务。

风险

政策落地力度和效果不及预期；行业基本面下行和房企信用问题加重。