行业近况

我们更新了2024 年10 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

10 月二手房成交量、价边际回暖，延续性有待观察。成交量方面，10 月中介口径80 城二手房成交量指数环比上升25%、同比增幅走阔至42%（9 月+10%）；同期高频口径15 城二手房成交量环比上升23%，同比增长16%（9 月+2%）。我们认为10 月二手房成交量的整体边际转好主要来自9 月底住房需求支持政策的密集发力，而近期高频口径二手房成交量周度环比增速已现收窄趋势（10 月第3、4、5 周分别环比+19%、+7%、+5%），叠加去年11 月、12 月的较高基数，我们认为二手房成交量同比可能在短期反弹后还有一定波动。成交价方面，10 月中金同质性二手住宅成交价格指数实现今年3 月以来首次环比回升（通常春节期间也有季节性回升），10 月环比+1.6%（9 月-1.7%），年初至今累计跌幅略收窄至9.3%，较历史峰值点（2021年6 月）累计跌幅也小幅收窄至27.2%。相应地，10 月成交议价空间环比也收窄16BP（9 月+24BP）至7.71%。9 月底新政在10 月二手房成交价上的收效较为明显，但随着本轮购房需求的逐步释放，成交量增速边际放缓，后续成交价能否持续回升仍有待进一步观察。

10 月二手房挂牌量微降，挂牌价环比持平微增。伴随成交量改善，10 月底我们监测的130 城二手住宅挂牌套数较9 月底减少0.2%（9 月+1.5%）；相应地，10 月同质性挂牌价格指数环比持平微增0.2%（9 月-1.0%），存量挂牌房源调价幅度环比收窄75BP至-4.11%（9 月-4.86%）。9 月底新政带来的预期阶段性好转，直观反映在二手房成交和挂牌端；往前看，我们认为该趋势能否延续仍取决于政策端会否有进一步发力，财政发力强度及其能否实质提振居民收入预期、收储政策落地节奏及其对住房供需关系的影响是关注重点。

10 月租金指数环比降幅与9 月持平，租售比边际小幅下行。10 月中金同质性挂牌租金指数环比仍下降0.9%（9 月-0.9%），同比跌幅走阔至-4.1%，叠加挂牌价的小幅回升，10 月租售比环比下行1BP至2.16%（9 月2.17%）。10 月待租周期为2.28 个月（同比+0.13 个月）。

估值与建议

提示地产及物管板块投资机会。9 月末房地产政策端发生积极转变，带动10 月二手房成交量价边际回暖、预期边际好转。往前看，我们认为政策端的持续发力仍是决定销售表现延续性的关键，通过财政发力带动居民收入预期修复和推进住房收储落地或是关注重点。当前板块仍处于调整阶段，我们认为具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口，港股绿城中国、中国海外发展、华润置地；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的，如A股万科A、金地集团、华发股份，港股龙湖集团、中国海外宏洋等。物管板块推荐中海物业、绿城服务。

风险

政策效果和基本面修复不及预期。