事件

9 月24 日上午，国新办就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会1，在房地产相关政策方面提出：1）降低存量房贷利率至新发房贷利率附近，预计下调0.5 个百分点左右，同时降息或也将带动LPR和新发房贷利率下行约0.2 个百分点；2）统一首套、二套房最低首付比例，全国层面二套房首付比例从25%调降至15%；3）3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金支持比例由60%提升至100%；4）将原定于2024 年末到期的经营性物业贷款和“金融16 条”两项政策文件延期至2026 年末；5）研究允许政策性银行、商业银行支持有条件企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力，必要时人民银行可提供政策支持。

评论

本次政策从范围到力度均超市场预期。我们在8 月31 日发表报告《政策预期提振，地产板块仍有布局机会》，指出在行业基本面仍疲弱的背景下，房地产政策层面进行动态优化、对冲压力的可能性正在提升，需要关注包括存量房贷利率调整在内的各项政策有无可能同步加强以形成合力。本次会议提出的五项房地产相关政策面向行业较为凸显的需求疲弱、信用风险、收储瓶颈问题都提出了针对性举措：1）需求端来看，本次下调全国二套首付比例后，我们预计各地在“因城施策”框架下都将逐步跟进调整，不排除京沪也会对限购限贷政策做适度调整，这或将阶段性地缓解居民的购房观望情绪；此外，尽管存量房贷利率调整较难直接刺激住房需求，但其通过消费路径间接改善经济，以及降息引导的新发房贷利率下行，也可能会对购房需求有一定支撑。2）信用端来看，此前在缓解企业现金流压力方面较为有效的经营性物业贷和“金融16 条”政策本次进一步续期两年，同时研究推动政策性银行支持有条件企业收购房企土地，建议持续观察该政策在融资成本、借款机制、落地体量方面的安排和进展，我们预计上述政策与项目“白名单”机制一同有效助力“保交楼”工作的顺利完成，同时防范信用风险进一步蔓延。

3）针对此前推进较慢的保障房收储工作，本次也进行了一定改进，即提高央行资金支持比例至100%，隐含贷款融资成本将从2.5%左右下调至1.75%，在市场化、法制化原则下对应收购价上限将从此前的5~6 折市场价提高至7~8 折市场价，或有望带动收储工作有所加速，须持续观察后续进展（截至6 月末，再贷款投放约120 亿元）。

板块将进入政策效果观察期。考虑当前房地产行业基本面仍处于量缩、价降趋势中，本次出台的一揽子金融支持政策可能带来阶段性边际好转，但能否带来基本面拐点仍须观察政策效果，以及财政方面是否有提振经济增长的进一步发力，开发板块推荐稳健标的，如招商蛇口、华润置地、中国海外发展；服务板块建议在股价波动中左侧布局成长性与股息率复合回报较优的企业，如华润万象生活、绿城服务、保利物业。

风险

政策落地力度和效果不及预期；行业基本面和房企信用问题加速恶化。