事件

2024 年7 月18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报发出1，其中与房地产领域相关的表述包括：1）“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措…”；2）“要健全推进新型城镇化体制机制…深化土地制度改革。”7 月21 日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下文简称《决定》）发布2，提出：1）“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”2）“深化土地制度改革。…允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度。…建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。…制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。”评论

防范化解房地产领域风险是统筹发展与安全的关键一环。本轮地产周期以来，房地产政策框架经历了多轮完善，形成了面向“稳需求”、“保交楼”、“稳信用”、“新模式”的四维政策框架，一定程度上保护了购房者的合法权益，阶段性稳定了总购房需求；我们估计2023 年以来住宅口径一二手房总销售面积年化值持续在14.4-16.5 亿平之间波动。但我们仍需认识到，当前房地产行业还面临一定的潜在风险，包括政策空间基本释出后的销售量价压力（目前仅一线城市和天津仍保留限购措施，北上深首付比例较下限仍有小幅下调空间，一线城市普宅标准在此前两轮调整中已有所调降、普宅/非普宅不再区分首付比例但在税收层面仍有一定差异）、经营承压背景下的房企信用风险演绎、投资收缩对宏观经济的潜在影响，亟待面向整体经济发展和改善房地产行业供求关系的相关政策措施的进一步发力，《决定》中“增强地方自主财力”的相关改革措施或对此有所助力。此外，我们认为《决定》对于保障房建设、商品房预售、房地产融资和税收制度改革的指引，即是房地产新发展模式的重要内核，此前在《房地产新模式系列报告》中有所阐释，相关改革或将配合市场情况逐步推进。

就“深化土地制度改革”而言，此前各地已有一定尝试，或还将进一步深化改革并抓好落实。（详细内容见正文）

投资端总体维持审慎取态，但不排除阶段性交易机会。（详细内容见正文）风险

政策推进不及预期；基本面超预期下行；房企信用风险加速演绎。