本月观点：7月15日党的三中全会召开，市场预期与地产相关或更多在构建“市场+保障”供给体系等长效机制内容，月末政治局会议对于地产看法或更值得关注，考虑“5.17”政策力度已较大，短期政策关注点仍在于现有政策的落地（收储）进展；销售端来看，随着传统淡季到来，近期重点城市成交略有降温，但低基数下7月（前12日）50城新房成交同比转正，关注7月全月重点城市同比转正可能性。投资建议方面，7月板块结束5月末以来的调整，但整体仍呈现波动，反映市场对收储推进进度及超重磅政策预期偏弱，维持短期可适度积极的观点：1）板块已回撤至4月低点、2）较低持仓、3）市场对销售预期偏弱，但7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能性、4）重点城市二手房挂牌量未进一步上升、5）业绩压力释放。中期来看，板块趋势行情仍有待楼市量价企稳。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

政策：住建部再提收储，地方进入政策观察期。2024年6月涉房类政策20项，其中偏松类政策18项。住建部再提收储，18条政策措施盘活房地产存量土地，北京跟进“517”新政，多地出台“以旧换新”及收储计划，整体6月地方政策出台频率有所放缓，进入政策观察期。

资金：H1开发到位资金中国内贷款同比降幅收窄，居民新增存贷款均减少。2024H1居民新增存贷款同步较上年减少或与提前偿贷“去杠杆”有关。

2024H1房企境内信用债发行额同比下滑15.5%，H1融资政策主要聚焦于银行信贷端（“白名单”机制、经营性物业贷），尽管总融资规模仍处下降通道，但H1开发到位资金中国内贷款同比降幅有所收窄。往后看，三季度仍有偿债高峰，到期债务仍有压力。

楼市：6月推盘“提质缩量”，低基数下7月以来成交同比转正。虽恰逢传统营销旺季，未出现往年6月因房企冲刺年中业绩带来的供应高峰，房企采用“提质缩量”策略，6月35城商品房平均批准上市面积32.9万平米，环比降7.8%，土地供给缩量带来的新房项目供应趋缓现象逐步显现；7月（截至12日）50城新房日均成交环比降17.1%，同比升5.9%；重点20城二手房日均成交环比升7.6%，同比升48.5%，表现好于新房。

地市：土拍规则持续优化，Q2以来热度降低。年初热点城市优质地块热度较高，二季度以来房企举牌意愿降低，土地成交溢价率呈下行趋势，仅少数地块尚能拍出高溢价。根据中指院统计，2024H1一线城市成交楼面均价同比上涨12.5%，二线、三四线城市同比分别下跌8.9%、15.2%，更多是结构性变动，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近6成；土拍规则方面，多地放松“70/90”政策并调整溢价率上限要求。

房企：百强销售弱复苏，H1拿地强度同比下滑。克而瑞百强房企1-6月累计销售金额同比下滑41.8%，销售面积同比下滑42.8%，累计降幅分别较上月收窄4.2pct、3.4pct；6月单月销售金额同比下滑21.8%，销售面积同比下滑25.6%，降幅分别较上月收窄13.6pct、10pct，考虑上年7-8月为全年低点，预计7月单月同比降幅或延续收窄。上半年50强房企整体拿地销售金额比24%、拿地销售面积比32.2%，同比下降5.7pct、3pct。

板块表现：6月申万地产板块跌13.47%，跑输沪深300（-3.3%）：截至2024年7月12日地产板块PE（TTM）16.43倍，估值处于近五年96.63%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。