本月观点：5月多部委推出政策组合拳，核心城市密集跟进，叠加房企冲刺年中业绩，6月新房二手成交均环比改善。供给端，5月房企境内债融资规模同环比双降，雅居乐等宣布债务违约，尽管房企整体到期债务压力有所缓解，但行业流动性问题仍有待进一步解决；库存去化累积上升，需进一步观察收储落地效果。展望后续，楼市走向为关注核心，若楼市持续修复，产业、人口支撑更强的核心城市有望率先回暖，对应区域拿地积极、土储丰厚房企料率先受益，同时由于二手房持续分流新房需求，利好经纪行业；若楼市修复不及预期，叠加7月重要会议召开，6月末7月初或迎来新的博弈窗口期。我们仍建议保持仓位、持续跟踪重点城市及房企销售，个股建议拥抱财务安全性高、经营稳健性强、土储布局优越、积极优化发展模式房企，如越秀地产、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

政策：多部委推出政策组合拳，一线城市密集跟进“517”新政。2024年5月涉房类政策（含中央及地方）30项，全部为偏松类政策。央行与国家金融监督管理总局联合发文，一是将首套和二套房商贷最低首付比例下调5pct至15%、20%，二是取消首套及二套商贷利率下限，首付比例创历史新低。一线城市密集跟进“517”新政，多数二线全域取消限购，多套政策组合拳共同发力。

资金：二套房贷利率回落至4%以下，雅居乐等宣布债务违约。据贝壳数据，2024年5月百城二套主流房贷利率平均3.9%，近年二套房贷利率首次回落至4%以内。5月房企境内债融资规模同环比双降，雅居乐等宣布债务违约，尽管5月房企整体到期债务压力有所缓解，但行业流动性问题仍有待进一步解决。

楼市：政策利好下6月成交环比回升，二手表现好于新房。政策利好下，6月（截至25日）50个重点城市新房日均成交3069套，环比升5.9%，同比下滑29.9%，同比降幅较上月收窄0.6pct；重点20城二手房日均成交2924套，同比升23%，环比升8%，表现好于新房。

地市：供应成交环比回升，上海土拍取消限价。5月百城土地供应建面环比升5.2%；百城成交建面环比升29.4%。上海最新土地出让公告取消限价，重回“价高者得”，6月南京出让3幅低层住宅用地，平均溢价率15.84%。当前市场改善型需求更具韧性，取消限价有助于优质地块加快出让，开发商通过自主调整销售价格可获取盈利空间，但同时投资更为精细谨慎，更为倚重市场需求。

房企：百强销售延续弱复苏态势，房企投资愈发收紧和聚焦。克而瑞百强房企1-5月累计销售金额、销售面积同比下滑46%、46.2%，累计降幅分别较上月收窄2.5pct、2.4pct；5月单月销售金额、销售面积同比下滑35.4%、35.7%，降幅分别较上月收窄11.6pct、6.5pct。前5月拿地房企主要集中销售30强央国企，2023年前5月已有11家房企累计拿地金额超百亿，2024年前5月仅7家突破百亿，部分央国企整体投资亦有放缓现象。

板块表现：5月申万地产板块涨6.14%，跑赢沪深300（-0.68%）；截至2024年6月25日地产板块PE（TTM）16.63倍，估值处于近五年97.1%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。