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房地产行业月报:小阳春冷热不均 核心地块项目高热

平安证券股份有限公司 04-15 00:00

本月观点:整体看,3-4月小阳春楼市推盘成交均不及往年同期,但土拍及项目销售亦不乏“点状高热”,结合多地土拍取消地价上限、容积率限制,深圳取消“7090”政策等,我们认为“保障+市场”供给新体系正加速构建,伴随各种限制性政策打开,核心城市或迎来局部结构性点状复苏,叠加后续高基数影响减弱,销售降幅亦有望收窄。投资建议方面,建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策:完善“保障+市场”住房体系,京深杭优化楼市政策。2024年3月涉房类政策20项,其中偏松类政策19项。两会及住建部答记者问从供需延续支持,完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系,预计未来在地产开发、融资、销售(现房销售)模式,房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。地方层面,3月以来杭州全面取消二手房限购,北京取消离婚三年内购房限制,深圳取消“7090”政策;多地开展商品房“以旧换新”,打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作,房企亦能实现项目快速去化,政策效力可一举多得。

资金:境内融资成本创近年新低,多地进入第二批“白名单”项目报批阶段。3月M2同比增长增速环比回落0.4pct,社融存量同比增速环比下降0.3pct,居民中长期贷款同比少增1832亿。3月房企境内债融资规模549亿元,环比增长192.5%,仍以国央企为主,平均发行利率2.98%,环比降0.02pct,年初以来房企境内信用债发行成本较上年末明显降低;广州,海口、武汉、兰州等城市已进入第二批“白名单”项目审批和推送阶段。

楼市:4月新房成交环比回落,二手表现好于新房。4月(截至14日)50个重点城市新房日均成交环比降30.1%,受上年高基数影响,同比下滑46.8%,同比降幅较上月扩大3.9pct;重点20城二手房日均成交同比降18.2%,环比下滑1.4%,表现好于新房。随着年中高基数影响逐步减弱,预计二季度重点城市新房成交同比降幅有望收窄,二手房“以价换量”延续,有望持续保持活跃。

地市:成交季节性回升,多地核心区域现高价项目。3月百城土地供应建面环比降27.4%,百城成交建面环比升43.5%。3月多地核心区域现高溢价土地项目,百城土拍溢价率上升至5.12%,环比升1.6pct。3月27日苏州、厦门和宁波拍出3个高价项目,其中苏州土拍市场中,绿城中国以6.5万元/平米刷新苏州土拍楼面价纪录。但高热度仅限于核心板块优质地块,整体土地市场分化仍在加剧,土地市场回温仍有赖于楼市销售端恢复。

房企:百强销售延续弱复苏态势,全国单盘最高销售纪录刷新。2023年3月百强房企累计销售金额同比下降49.1%,累计销售面积同比下降50.7%,其中3月单月销售金额同比下降47.4%,销售面积同比下降49.9%。3月上海新天地板块中海·顺昌玖里项目刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。我们认为短期内楼市延续弱复苏走势,房企整体去化仍有较大压力,但伴随各种限制性政策打开,核心城市或迎来局部结构性点状复苏。

板块表现:3月申万地产板块跌3.78%,跑输沪深300(0.61%);截至2024年4月12日,地产板块PE(TTM)12.04倍,估值处于近五年69.3%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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