本月观点：整体看，3-4月小阳春楼市推盘成交均不及往年同期，但土拍及项目销售亦不乏“点状高热”，结合多地土拍取消地价上限、容积率限制，深圳取消“7090”政策等，我们认为“保障+市场”供给新体系正加速构建，伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏，叠加后续高基数影响减弱，销售降幅亦有望收窄。投资建议方面，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策：完善“保障+市场”住房体系，京深杭优化楼市政策。2024年3月涉房类政策20项，其中偏松类政策19项。两会及住建部答记者问从供需延续支持，完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。地方层面，3月以来杭州全面取消二手房限购，北京取消离婚三年内购房限制，深圳取消“7090”政策；多地开展商品房“以旧换新”，打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，房企亦能实现项目快速去化，政策效力可一举多得。

资金：境内融资成本创近年新低，多地进入第二批“白名单”项目报批阶段。3月M2同比增长增速环比回落0.4pct，社融存量同比增速环比下降0.3pct，居民中长期贷款同比少增1832亿。3月房企境内债融资规模549亿元，环比增长192.5%，仍以国央企为主，平均发行利率2.98%，环比降0.02pct,年初以来房企境内信用债发行成本较上年末明显降低；广州，海口、武汉、兰州等城市已进入第二批“白名单”项目审批和推送阶段。

楼市：4月新房成交环比回落，二手表现好于新房。4月（截至14日）50个重点城市新房日均成交环比降30.1%，受上年高基数影响，同比下滑46.8%，同比降幅较上月扩大3.9pct；重点20城二手房日均成交同比降18.2%，环比下滑1.4%，表现好于新房。随着年中高基数影响逐步减弱，预计二季度重点城市新房成交同比降幅有望收窄，二手房“以价换量”延续，有望持续保持活跃。

地市：成交季节性回升，多地核心区域现高价项目。3月百城土地供应建面环比降27.4%，百城成交建面环比升43.5%。3月多地核心区域现高溢价土地项目，百城土拍溢价率上升至5.12%，环比升1.6pct。3月27日苏州、厦门和宁波拍出3个高价项目，其中苏州土拍市场中，绿城中国以6.5万元/平米刷新苏州土拍楼面价纪录。但高热度仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍有赖于楼市销售端恢复。

房企：百强销售延续弱复苏态势，全国单盘最高销售纪录刷新。2023年3月百强房企累计销售金额同比下降49.1%，累计销售面积同比下降50.7%，其中3月单月销售金额同比下降47.4%，销售面积同比下降49.9%。3月上海新天地板块中海·顺昌玖里项目刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。我们认为短期内楼市延续弱复苏走势，房企整体去化仍有较大压力，但伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏。

板块表现：3月申万地产板块跌3.78%，跑输沪深300（0.61%）；截至2024年4月12日，地产板块PE（TTM）12.04倍，估值处于近五年69.3%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。