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房地产行业月报:两会延续供求支持 小阳春成色不足

平安证券股份有限公司 03-19 00:00

本月观点:3月新房成交环比改善,二手表现好于新房,但小阳春成交量回暖仍有赖于“以价换量”,当前一线城市均对限购有所松动,杭州二手房全面取消限购,首套房贷利率再创新低,核心城市成交回暖持续性有待观察;两会及住建部答记者问从供需延续支持,完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系,预计未来在地产开发、融资、销售(现房销售)模式,房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。投资建议方面,建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策:两会从供需延续支持,完善“保障+市场”住房体系。2024年2月涉房类政策15项,其中偏松类政策14项。两会及住建部答记者问从供需延续支持,完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系,预计未来在地产开发、融资、销售(现房销售)模式,房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。3月杭州二手房全面取消限购,一线城市进入政策效果观察期。

资金:5年期以上LPR迎最大降幅,首套房贷利率再创新低。2月20日5年期及以上LPR最新报价较上月下调25bp,创2019年8月LPR形成机制改革以来最大降幅;调整后,全国首套、二套房贷款利率下限分别下调至3.75%、4.15%。根据贝壳数据,截至2月22日,除北京城六区内首套房贷利率为4.05%外,百城中其他城市(城区)首套利率均降至4%以内。

楼市:3月新房成交环比改善,二手表现好于新房。3月(截至17日)50城新房日均成交环比增48.3%,受上年高基数影响,同比下滑55.2%;重点20城二手房日均成交同比降43.2%,环比增72.3%,表现好于新房。春节后一线城市二手房不同程度出现成交量“小阳春”,新房回暖程度普遍不及二手,“以价换量”下,回暖持续性仍有待观察。

地市:成交季节性回落,少数地块仍有较高热度。2月百城土地供应建面环比升10.2%,受春节假期影响,各地拍地活动有所减少,百城成交建面环比降17.5%;北京、杭州、合肥等极少数城市热点地块尚能保持较高热度,如2月29日合肥土拍中滨科城BK202401号 地块溢价率达54%。

房企:百强销售延续低迷,50强拿地强度回升。2月新房供求延续降势,百强房企单月销售金额同比下降61.6%,单月销售面积同比下降60.1%;3月供求有望修复,环比增长,“小阳春”以价换量仍显信心不足。2月50强房企整体拿地销售金额比、面积比环比分别升54pct、72.2pct;北京、杭州等出让优质地块吸引年初投资额度充裕央国企和部分民企参拍,房企中华润、滨江、越秀等表现相对积极,中建壹品亦斩获多宗地块。

板块表现:2月申万地产板块涨2.28%,跑输沪深300(9.35%);截至2024年3月18日,当前地产板块PE(TTM)12.1倍,估值处于近五年70.5%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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