本月观点：3月新房成交环比改善，二手表现好于新房，但小阳春成交量回暖仍有赖于“以价换量”，当前一线城市均对限购有所松动，杭州二手房全面取消限购，首套房贷利率再创新低，核心城市成交回暖持续性有待观察；两会及住建部答记者问从供需延续支持，完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。投资建议方面，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策：两会从供需延续支持，完善“保障+市场”住房体系。2024年2月涉房类政策15项，其中偏松类政策14项。两会及住建部答记者问从供需延续支持，完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。3月杭州二手房全面取消限购，一线城市进入政策效果观察期。

资金：5年期以上LPR迎最大降幅，首套房贷利率再创新低。2月20日5年期及以上LPR最新报价较上月下调25bp，创2019年8月LPR形成机制改革以来最大降幅；调整后，全国首套、二套房贷款利率下限分别下调至3.75%、4.15%。根据贝壳数据，截至2月22日，除北京城六区内首套房贷利率为4.05%外，百城中其他城市（城区）首套利率均降至4%以内。

楼市：3月新房成交环比改善，二手表现好于新房。3月（截至17日）50城新房日均成交环比增48.3%，受上年高基数影响，同比下滑55.2%；重点20城二手房日均成交同比降43.2%，环比增72.3%，表现好于新房。春节后一线城市二手房不同程度出现成交量“小阳春”，新房回暖程度普遍不及二手，“以价换量”下，回暖持续性仍有待观察。

地市：成交季节性回落，少数地块仍有较高热度。2月百城土地供应建面环比升10.2%，受春节假期影响，各地拍地活动有所减少，百城成交建面环比降17.5%；北京、杭州、合肥等极少数城市热点地块尚能保持较高热度，如2月29日合肥土拍中滨科城BK202401号 地块溢价率达54%。

房企：百强销售延续低迷，50强拿地强度回升。2月新房供求延续降势，百强房企单月销售金额同比下降61.6%，单月销售面积同比下降60.1%；3月供求有望修复，环比增长，“小阳春”以价换量仍显信心不足。2月50强房企整体拿地销售金额比、面积比环比分别升54pct、72.2pct；北京、杭州等出让优质地块吸引年初投资额度充裕央国企和部分民企参拍，房企中华润、滨江、越秀等表现相对积极，中建壹品亦斩获多宗地块。

板块表现：2月申万地产板块涨2.28%，跑输沪深300（9.35%）；截至2024年3月18日，当前地产板块PE（TTM）12.1倍，估值处于近五年70.5%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。