特区建工唯一上市子公司，深耕深圳城市建设，业务辐射全国多地。天健集团由深圳国资控股，同时也是特区建工集团的唯一上市子公司。公司主要经营领域包括城市建设、综合开发和城市服务，市政工程及地产开发业务历经30 余年的发展，全程参与了深圳城市建设与发展，现立足深圳辐射多个高能级城市。特区建工集团承担深圳市国资建工资源整合、建工产业投资于经营、产业空间服务保障等平台功能，天健集团核心团队与特区建工高层有所重叠，有望依靠股东平台优势提高业务协调性。

综合开发业务逆势增长，城市建设业务订单持续高升，城市服务业务多元发展。1）2023 年前三季度全国商品房销售额同比小幅下滑的情况下，公司销售额逆势大幅增长，同比+71.6%，我们预测公司未售货值约400 亿元，且项目优质区位可保证去化；2）深圳市属规模最大的全产业链建筑施工企业，2018-2023Q3 板块营业收入年均增长率为29.8%；3）深圳最早的路桥专业养护单位之一，深圳道、桥、隧养护市场占有率超过40%，也是深圳市首家专门致力于棚户区改造的公司，物业服务范围覆盖全国34 个城市。

城中村改造持续获得中央高度重视，深圳城改或将拉动2149 万㎡商品住宅销售面积。2023 年7 月21 日，国务院常务会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，中央层面持续提及城中村改造的重要性。我们在保守假设下本轮城中村改造拆建比为2.0，拆除新建比例为20%，改造比例为80%等假设下，最终测算保守假设下深圳城中村改造拉动投资规模约9117 亿元，拉动商品住宅销售面积2149 万㎡。

天健集团城市更新经验丰富，棚改协议拿地获取优质项目。公司目前棚改经验的体现有：1）优质项目天健天骄为原天健工业园旧改转变；2）成功解决“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”项目；3）宝安碧海花园棚改项目为公司首次作为棚改实施主体。公司通过棚改、城市更新等协议获得优质项目储备，业务布局较早且经验丰富，作为深圳国资控股的城市更新上市企业，有望受益于城中村改造持续获得优质地段项目。

营收高速增长，利润率存在改善空间，融资渠道畅通。1）公司近年来营收高速增长，2017-2022 年营业收入CAGR31.4%，地产开发业务2023H1 实现收入68.0 亿元，同比+79.4%，工程施工业务2023H1 实现收入62.2 亿元，同比+34.8%；2）2017-2022 年公司毛利润长期维持高于10%的同比增速，2023H1 同比-20.4%，但公司后续仍处储备有碧海花园、南岭村等优质旧改项目资源；3）截止2023Q3，公司仅剔预负债率73.6%触及红线，资本市场融资渠道畅通，连续多年成功发行信用债且融资成本位于行业中位数。

投资建议：我们预测2023-2025 年公司营业收入286.2、299.3、343.5 亿元，YOY+8.2%、+4.6%、+14.7%;毛利率分别为17.9%、18.4%、17.4%，归母净利20.8、22.9 和23.5 亿元，对应PE 分别为4.06、3.69 和3.60 倍。根据所有制可比原则与业务可比原则，我们选取了4 家可比公司，2023-2025年的PE 均值分别为5.92、4.67、4.03 倍。公司优质项目持续结算，城市更新及棚改经验丰富，有望受益于城中村改造，给予“推荐”评级。

风险提示：城中村改造进度放缓；EPC 业务拓展不顺；优质棚改项目毛利不及预期。