本月观点：春节假期前，北上广深、苏州等均对限购有所放松，其中广深及苏州松绑力度较大，政策效果体现在交易数据上尚需时间，建议密切关注3月核心城市成交数据；春节假期楼市整体供求乏力，传统返乡置业潮缺席，2月5年期以上LPR迎机制改革以来最大降幅，房贷利率仍有下降空间。供给端方面，城市房地产融资协调机制下“白名单”项目陆续获得银行融资，明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债，行业流动性边际改善。

投资建议方面，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策：建立城市房地产融资协调机制，一线城市限制性政策加速退出。2024年1月涉房类政策24项，其中出台偏松类政策19项。中央层面，建立城市房地产融资协调机制，明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债。地方层面，春节假期前，北上广深均对限购有所放松，其中广深松绑力度较大，当前政策落地时间较短，政策效果尚未充分在交易数据上体现，建议密切关注3月成交数据。

资金：5年期以上LPR迎最大降幅，首套房贷利率再创新低。2月20日5年期及以上LPR最新报价较上月下调25bp，创2019年8月LPR形成机制改革以来最大降幅；调整后，全国首套、二套房贷款利率下限分别下调至3.75%、4.15%。央行披露《2023年第四季度货币政策执行报告》显示，截至2023 年12月全国343个城市（地级及以上）中，101个了下调首套房贷利率下限，26个取消了下限，下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限的城市占比37%。随着5年期以上LPR下调，房贷利率仍有下降空间。

楼市：春节假期供求乏力，传统返乡置业潮缺席。春节假期重点21城新房日均成交较上年假期下滑64.6%，仅略好于2020年春节。根据克而瑞数据统计，2024年春节假期房企推盘积极性普遍不高，房企营销折扣多与节前持平、手法力度相对常规，三四线城市传统返乡置业潮并未出现。

地市：供求整体季节性回落，土拍溢价率略有回升。1月百城土地供应建面环比降42.5%，成交建面环比降72.4%。2024年开年，多地仍延续“不限地价上限”的土拍规则，同时供地质量整体较高，土拍热度略有回温，1月百城土地成交溢价率环比升0.7pct。根据中指研究院统计，当前22城中已有18城落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%提升至30%，仅北京、上海和深圳严格执行“土地限价”。

房企：百强销售延续低迷，拿地强度回落。1月供求双淡，百强房企单月销售金额同比下降36%，销售面积同比下降39.8%；50强房企整体拿地销售金额比、面积比，环比分别降35.5pct、48.3pct。春节假期前，广州、苏州、上海、深圳等城市相继松绑限购，核心城市政策宽松进入加速落地阶段，当前政策落地时间较短，政策效果尚未充分在交易数据上体现，建议密切关注3月成交数据。

板块表现：1月申万地产板块跌8.06%，跑输沪深300（-6.29%）；截至2024年2月22日，当前地产板块PE（TTM）11.9倍，估值处于近五年68.3%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。