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房地产行业月报:行业流动性获支持 春节返乡置业平淡

平安证券股份有限公司 02-23 00:00

本月观点:春节假期前,北上广深、苏州等均对限购有所放松,其中广深及苏州松绑力度较大,政策效果体现在交易数据上尚需时间,建议密切关注3月核心城市成交数据;春节假期楼市整体供求乏力,传统返乡置业潮缺席,2月5年期以上LPR迎机制改革以来最大降幅,房贷利率仍有下降空间。供给端方面,城市房地产融资协调机制下“白名单”项目陆续获得银行融资,明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债,行业流动性边际改善。

投资建议方面,建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策:建立城市房地产融资协调机制,一线城市限制性政策加速退出。2024年1月涉房类政策24项,其中出台偏松类政策19项。中央层面,建立城市房地产融资协调机制,明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债。地方层面,春节假期前,北上广深均对限购有所放松,其中广深松绑力度较大,当前政策落地时间较短,政策效果尚未充分在交易数据上体现,建议密切关注3月成交数据。

资金:5年期以上LPR迎最大降幅,首套房贷利率再创新低。2月20日5年期及以上LPR最新报价较上月下调25bp,创2019年8月LPR形成机制改革以来最大降幅;调整后,全国首套、二套房贷款利率下限分别下调至3.75%、4.15%。央行披露《2023年第四季度货币政策执行报告》显示,截至2023 年12月全国343个城市(地级及以上)中,101个了下调首套房贷利率下限,26个取消了下限,下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限的城市占比37%。随着5年期以上LPR下调,房贷利率仍有下降空间。

楼市:春节假期供求乏力,传统返乡置业潮缺席。春节假期重点21城新房日均成交较上年假期下滑64.6%,仅略好于2020年春节。根据克而瑞数据统计,2024年春节假期房企推盘积极性普遍不高,房企营销折扣多与节前持平、手法力度相对常规,三四线城市传统返乡置业潮并未出现。

地市:供求整体季节性回落,土拍溢价率略有回升。1月百城土地供应建面环比降42.5%,成交建面环比降72.4%。2024年开年,多地仍延续“不限地价上限”的土拍规则,同时供地质量整体较高,土拍热度略有回温,1月百城土地成交溢价率环比升0.7pct。根据中指研究院统计,当前22城中已有18城落实“取消土地限价”,宁波溢价率上限由15%提升至30%,仅北京、上海和深圳严格执行“土地限价”。

房企:百强销售延续低迷,拿地强度回落。1月供求双淡,百强房企单月销售金额同比下降36%,销售面积同比下降39.8%;50强房企整体拿地销售金额比、面积比,环比分别降35.5pct、48.3pct。春节假期前,广州、苏州、上海、深圳等城市相继松绑限购,核心城市政策宽松进入加速落地阶段,当前政策落地时间较短,政策效果尚未充分在交易数据上体现,建议密切关注3月成交数据。

板块表现:1月申万地产板块跌8.06%,跑输沪深300(-6.29%);截至2024年2月22日,当前地产板块PE(TTM)11.9倍,估值处于近五年68.3%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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