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房地产行业月报:行业仍处转型阵痛 有待构建新模式破题

平安证券股份有限公司 01-18 00:00

本月观点:回顾2023年全年,行业仍处于转型阵痛期,融资、销售、土地投资延续低迷,尽管一线城市限制性政策加速退出,当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎。1月深圳就城中村改造公开征求意见,广州开出首张房票,“城中村改造+房票安置+PSL”组合拳有望稳定地产投资,建议持续跟踪“三大工程”相关进度。投资建议方面,行业弱复苏下,短期土储质量仍为房企估值核心,建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策:建立城市房地产融资协调机制,一线城市限制性政策加速退出。2023年全年共计出台偏松类涉房政策403项,较2022年全年(343项)增长17.5%。12月以来北上接连落地重磅新政,进一步引导需求端限制性政策退出,广深相继就城中村改造公开征求意见,广州开出首张房票,“城中村改造+房票安置+PSL”组合拳稳定地产投资。

资金:居民中长期贷款全年同比少增,行业流动性仍需再支持。2023年房地产行业非银类融资同比下降15.1%,其中信用债为融资主力,平均发行期限明显缩短,海外债、信托维持零星发行状态。信用债发行主体以央国企为主,发行量占比近90%,较上年同期上升6.6pct,尽管“第二支箭”支持民企发债,但仍难以满足再融资需求。

楼市:百城住宅价格环比企稳,新房二手成交压力仍存。1月(截至16日)重点50城新房月日均成交环比降31.5%,同比降6.7%;重点20城二手房月日均成交环比降1%,同比升1.6%。受上年高基数影响,预计2月、3月成交同比降幅将有所扩大,当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎,需持续关注后续销售走向。

地市:成交年末翘尾,全年供地完成度较低。12月百城土地供应建面环比降65.6%,成交建面环比升200.5%。2023年9月底以来,22城市中已有18城取消土拍地价上限,10月以来22城土拍中,仅33宗地块溢价率高于15%,最高达60.96%,房企拿地从“拼运气”回归至“拼实力”;截止2023年11月30日,克而瑞重点样本城市平均预供地完成率仅73%,2023年全年平均供地完成率仅为41%。

房企:百强销售延续低迷,全年50强拿地强度同比略有提升。2023年百强房企销售额同比下降17.7%,销售面积同比下降25.7%;50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别为30.7%、36.4%,同比分别升3.1pct、4.1pct,根据中指院统计,销售额TOP20房企新增货值集中度约8成,央国企持续担当拿地主力。

板块表现:12月申万地产板块跌6.37%,跑输沪深300(-1.86%);截至2024年1月17日,当前地产板块PE(TTM)12.3倍,估值处于近五年73.4%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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