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地产行业2024年年度策略报告:新形势 盼转机

平安证券股份有限公司 2023-12-14

平安观点:

楼市先扬后抑,政策加速宽松。2023 年楼市走势先扬后抑,春节后楼市明显回暖,5 月以来随着积压需求释放逐步转弱, 在供需关系发生变化的新形势下,三季度中央及地方政策迎来大幅宽松,但受制于收入及房价预期谨慎、二手房分流部分需求等因素,楼市整体依旧偏弱,2023 年前10月全国商品房销售面积同比下降7.8%。销售承压叠加建安、还款等刚性支出导致房企出险仍在延续,部分房企退市,后续仍需更多政策支持。

供需双弱下,阵痛仍将延续。供给端受制于开工及拿地大幅下滑,需求端观望情绪浓厚,叠加二手房分流等冲击延续,预计2024 年全国商品房销售面积同比下降6.9%,投资及开工受制于销售复苏缓慢及资金面紧张,预计2024 年全国房地产投资同比降8.9%、新开工下降10%。对标海外,短期销售/开工回撤接近美日韩,中期进一步大幅超跌概率已较低。

城中村改造、保障房建设重要性提升,有望加速推进。2023 年以来城中村改造、保障性住房多次被中央提及,包括城中村改造、保障性住房、“平急两用”的“三大工程”建设已成为房地产发展新模式重要组成。随着政策陆续出台,地方工作落实,推进进程有望加快。2024 年持续关注相关资金、机制等落地情况,及可能对房地产投资销售产生的影响。

细分领域机会犹存,关注四条主线:1)开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源,随着本轮调整出清,积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍存在机会;2)二手房占比提升,加上新房降温将更加依赖分销和渠道,均将为经纪服务商带来机会,拥有房源及客源的龙头有望直接受益;3)开发承压背景下,具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现,关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等;4)物企经历两年调整,发展逐步回归理性,估值已跌至相对低位,中长期投资价值正逐步显现。

投资建议:受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢、资产质量担忧等因素影响,2023 年地产板块整体表现不佳。展望2024 年,目前优质房企估值已处于低位,且中长期销售、业绩增长机会仍存,维持行业“强于大市”评级。个股投资方面,行业弱复苏下,短期土储质量仍为房企估值核心,建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A 等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

风险提示:1)楼市复苏持续性不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善不及预期风险。

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