平安观点：

楼市先扬后抑，政策加速宽松。2023 年楼市走势先扬后抑，春节后楼市明显回暖，5 月以来随着积压需求释放逐步转弱, 在供需关系发生变化的新形势下，三季度中央及地方政策迎来大幅宽松，但受制于收入及房价预期谨慎、二手房分流部分需求等因素，楼市整体依旧偏弱，2023 年前10月全国商品房销售面积同比下降7.8%。销售承压叠加建安、还款等刚性支出导致房企出险仍在延续，部分房企退市，后续仍需更多政策支持。

供需双弱下，阵痛仍将延续。供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，叠加二手房分流等冲击延续，预计2024 年全国商品房销售面积同比下降6.9%，投资及开工受制于销售复苏缓慢及资金面紧张，预计2024 年全国房地产投资同比降8.9%、新开工下降10%。对标海外，短期销售/开工回撤接近美日韩，中期进一步大幅超跌概率已较低。

城中村改造、保障房建设重要性提升，有望加速推进。2023 年以来城中村改造、保障性住房多次被中央提及，包括城中村改造、保障性住房、“平急两用”的“三大工程”建设已成为房地产发展新模式重要组成。随着政策陆续出台，地方工作落实，推进进程有望加快。2024 年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响。

细分领域机会犹存，关注四条主线：1）开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍存在机会；2）二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益；3）开发承压背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；4）物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。

投资建议：受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢、资产质量担忧等因素影响，2023 年地产板块整体表现不佳。展望2024 年，目前优质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长机会仍存，维持行业“强于大市”评级。个股投资方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A 等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善不及预期风险。