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房地产行业2024年投资策略:补新盘旧修复信用 高线开发双重影响

中信证券股份有限公司 2023-11-13

我们认为,保交付政策已经取得实效,产业恶性循环逐渐被打破,企业信用已经越过分水岭,风险正在逐步平息。我们预计,2024 年全年商品房销售面积和销售额分别同比下降7.9%和上升5.1%,高线化是导致商品房销售额表现显著好于销售面积表现的原因。同时,受高线化和信用风波影响,在充分考虑了保障性住房和城中村改造带来的对冲效应之后,我们预计2024 年全年房屋新开工面积下降15%,竣工面积下降20%,房地产开发投资下降8.8%。摆脱了信用困境,房企有望进入新的发展通道。2022 年以后企业新增的土地储备成本低,盈利性强,销售去化好。我们测算,头部龙头央企的销售额中2022 年之后新拿资源的占比已经过半。时间已经开始成为部分开发企业的朋友。部分开发企业可以持续新购土地,和地方政府部门洽商存量低效土地的处置办法,优化库存结构。通畅的融资渠道和较强的开发运营能力,是企业在新时代竞争中做大做强的关键。

恶性循环被逐渐打破,行业越过了信用分水岭。2021 年下半年以来,行业中越来越多企业遭遇了债券收益率上行,融资性现金流流入骤然从紧,最后走向债务重组的信用出险之路。我们认为,支持性政策到2023 年四季度将从量变走向质变。信用、销售和交付之间的恶性负反馈被基本切断,消费者大多相信保交付的力度,即使是此前出险企业仍保持了一定的销售回款。未出险企业名单较之一年前变化很大,企业负债端的历史成本较低,而资产端经过一段时间补新货和洽商旧货规划条件,资产结构也有了改善。国有资本表达了对万科为代表的混合所有制企业信用的支持。我们相信,信用风险在逐渐走向平息。

预计高线化影响将在2024 年放大,投资向下和销售向上可能并存。全行业在2022 年之后强烈聚焦核心一二线城市拿地,拿地面积降幅远远大于拿地金额降幅。随着新货占销售比例不断提升,老货中开发缓慢甚至停滞部分占比上升,由于一二线城市的总成本中建安成本占比较低,我们预计高线化将对2024 年之后的房地产开发投资产生较为明显的压制。不过,高线化也会提升企业销售的确定性,提振新房销售占全国一二手房销售总额的比例。

政策预计进一步发力,销售有望走稳。认房不认贷的政策确实起到了边际效果,全国商品房销售金额和面积的降幅在收窄。但是,当前主要城市房价仍然跌多涨少,消费者和企业预期仍然普遍悲观。我们相信,2024 年一季度,在开发投资下行等因素推动下,政策可能加大力度,按揭贷款利率可能进一步下行,商品房市场可能彻底重归商品属性。我们预计,2024 年全年商品房销售面积和销售额分别同比下降7.9%和上升5.1%,高线化是导致商品房销售额表现显著好于销售面积表现的原因。同时,受高线化和信用风波影响,在充分考虑了保障性住房和城中村改造带来的对冲效应之后,我们预计2024 年全年房屋新开工面积下降15%,竣工面积下降20%,房地产开发投资下降8.8%。

经营性不动产表现分化。我们预计,办公和产业园物业的供给十分充裕,租金面临严峻下行压力。购物中心和物流仓储资产分化明显,前者的决定因素主要是经营管理能力和商圈位置,后者则主要是物流节点的同质仓储用地供给。

风险因素:房价继续下降,政策效果不达预期的风险;部分企业补充新货能力不足,老货质量太差,销售规模和盈利能力明显下降的风险;信用修复低于预期,企业再融资渠道枯竭的风险。

超越资产负债表,寻找时间的朋友。摆脱了信用困境,房企有望进入新的发展通道。2022 年以后企业新增的土地储备成本低,盈利性强,销售去化好。我们测算,头部龙头央企的销售额中2022 年之后新拿资源的占比已经过半。时间已经开始成为部分开发企业的朋友。部分开发企业可以持续新购土地,和地方政府部门洽商存量低效土地的处置办法,优化库存结构。通畅的融资渠道和较强的开发运营能力,是企业在新时代竞争中做大做强的关键。我们看好华润置地、招商蛇口和万科企业等公司。

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