深圳城市综合运营商，棚改业务经验丰富。公司是深圳特区建工集团旗下企业，主要业务包括城市建设、综合开发、城市服务。其中，城市服务具体包括城市基础设施管养、棚户区改造、物业租赁、物业服务等。公司棚户区改造业务经验丰富，罗湖“二线插花地”棚改回迁房已于2 月交付；碧海花园项目已开始主体施工；南岭村前期各项工作有序推进中。

23H1 收入大幅增长，毛利率同比回落。2023 年上半年，公司实现营收127.95亿，同比增长54.56%。其中，1）工程施工业务收入62.24 亿，同比增长34.79%；2）房地产业务收入68.04 亿，同比增长79.43%。公司上半年归母净利润9.33 亿，同比下降26.98%；毛利率17.05%，较去年同期下降16.06个百分点。公司上半年毛利率下降主要原因来自于房地产业务，随着地产支持政策推出，楼市有望逐步回稳，公司毛利率或将回归稳定。

各项业务齐头并进，地产销售增长迅速，有望受益于城中村改造：

1）城市建设业务新开项目105 个，营收稳步提升。本业务23H1 实现营收62.24 亿/+34.79%，新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程，报告期内新开项目105 个，期末在建项目271 个，合同造价632.38 亿元/+27.19%。

2）综合开发业务提质增效，销售大幅升高。23H1 实现营收68.04 亿元/+79.43%，主要房地产项目销售面积18.71 万平方米/+113.7%，销售额71.13亿元/+86.2%，在售楼盘22 个，实现认购金额89.07 亿元。上半年末，公司在建项目7 个，储备项目总建筑面积41.65 万平方米。

3）城市服务业务多元发展、升级拓新。23H1 营收8.19 亿元/+28.14%，公司承接养护道路和桥梁里程2222.78 公里，设施维护道路3360.47 公里，隧道管养56.1 公里；新增物业管理项目45 个，面积257.57 万平方米。

盈利预测与估值：公司背靠深圳国资，各项业务稳步增长，棚改经验丰富，城中村改造有望打开公司新的增长空间。我们预计公司23-25 年营业收入290.25、320.20、355.08 亿元，归母净利润20.07、22.45 和24.18 亿元，对应PE 分别为5.81、5.19 和4.82 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：政策落地不及预期；楼市回暖不及预期；资本市场调整风险。