总体而言，我国房地产市场的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政策的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模式，走向长期常态化均衡发展的新阶段。我们认为，政策的短期影响，将主要作用于有居住价值的房子，其销售表现将明显回暖。复苏中存在结构性的分化，但行业的底部特征非常明显。

房地产政策还有继续发力的空间吗？我们认为，存在一种“常态化”的市场发育环境，即在国际范围来看最为普遍，中国房地产发展历史上最为常见的交易流程，信贷支持和税收安排设定。政策安排的调整，如果是促成市场回归常态，则这种政策安排其实阻力是比较小的，就可以视为政策未来的发力空间。

放开限购、限售、限价是行业发展的常态。海外市场经济体采用限购、限售、限价的手段去调节房地产市场是非常罕见的。在我国房地产市场发展历史上，不限购也是主流，限购是非常态。例如，北京作为最早推行房地产限购的城市，其限购的时间也不过13 年，而不限购的商品房市场发展时间则长于13 年。限价和限售的存续时间则更短，2016 年各地开始强化限价规定，限售起源于2017年，二手限价则在2021 年于深圳出现。

信贷支持还有较大的发力空间。在绝大多数海外经济体，典型的贷款价值比（Loan to Value，LTV）都达到80%左右，这和当前我国首付规定下限类似，但我国大多数一、二线城市尚没有执行20%的首付比例规定。住房按揭贷款利率则可能距离常态更远。美国2018 年到2023 年房贷利率距离基准利率的利差在84%的时间为负数，最大达到折让190 个BP。我国2009 年以来个人住房贷款利率较之基准利率（和LPR）的折让最大达到过75 折。2009-2019 年，个人住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低50 个BP。但2023 年6 月，这一指标只低了8 个BP。尤其在一线城市，贷款利率距离定价常态还有显著的下行空间。大多数经济体允许个人按揭贷款利息抵扣个人所得税，我国也不例外。我们假设户均贷款100 万元，如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能够每月增加1000元，则在20%和45%的税率假设之下，分别能够年化返还个税2400 元和5400元，也相当于给个人住房利率分别下降24BPs 和54BPs。也就是说，未来进一步降低居民首套置业信贷成本负担，不一定要通过银行缩减利差来实现。

我国的交易税负已经达到常态，但个别城市普宅标准则又有回归常态的可能。

从交易税负来说，我国的住房过户名义税率确实同国际上其他国家相比并没有明显差别，当前的水平较之历史平均而言也不算高。换句话说，我们不认为住房交易的名义税率有明显的下调空间。但是，北京和上海的普通住宅认定标准（涉及名义税率的适用问题）有明显的优化空间。

风险因素：房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险；房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性；部分房地产企业在过往拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力有进一步下行的风险；我国房地产市场常态化模式相较海外经济体可能有所区别的风险；房地产市场向可持续发展模式转变进度不及预期的风险。

有居住价值的房子销售将明显回暖。总体而言，我国房地产市场当前面临的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政策的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模式，走向长期常态化均衡发展的新阶段。我们认为，政策的短期影响，将主要作用于有居住价值的房子，其销售表现将明显回暖。复苏中存在结构性的分化，但行业的底部特征非常明显。我们看好华润置地、上海临港、天健集团，华发股份、越秀地产、滨江集团，城建发展等公司，看好房地产服务平台贝壳，看好万物云、华润万象生活、中海物业和越秀服务等物业管理公司。