计提减值致主营业务亏损，深化专业化整合。2023 年，公司实现主营业务收入556 亿元，同比-27%，其中旅游综合业务贡献收入314 亿元，同比+15%；房地产业务贡献收入242 亿元，同比-51%。截至2023 年末，公司归母净利润为-65 亿元，亏损的主要原因在于地产业务收入结转金额和毛利率较22 年同期下降，对部分项目计提资产减值准备。年内，公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界，完成超过50 个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，进一步落实专业化整合。

旅游业务复苏势头强劲，锤炼专业化发展能力。2023 年，公司旗下文旅项目共计接待游客9365 万人次，同比+51%。一方面，公司不断增加优质产品供给，推出特色主题活动，提升淡季经营业绩。另一方面，公司强化IP 应用，丰富游客体验，如重庆欢乐谷积极探索“IP+”新模式，联合Smiley、蓝精灵、Bingo 等IP 赋能节庆创新。此外，公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新，年内与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议、北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。

地产业务狠抓去化，做优增量。2023 年公司累计实现签约销售面积227 万平方米，签约销售金额449 亿元，克而瑞行业百强企业2023 年全口径销售金额排名中，华侨城从2022 年的第35 名上升至第31 名。一方面，公司采取灵活的销售策略，狠抓去化，东莞松湖原岸、佛山顺德二期、成都信和等项目位列当地或片区商品房销售榜前三。另一方面，秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，年内顺利拓展4 个项目，合计新增土地面积38.13 万平方米，计容建筑面积59.87 万平方米。

强化流动性管理，资本结构再优化。公司坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”的管理策略，确保现金流安全稳定。截至2023 年末，公司货币资金余额为401 亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为1.63；经营性现金流净额34 亿元，较2022 年的-5.7 亿元大幅改善。此外，公司保持融资渠道通畅，加快扩容长期债务，2023 年的平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334 亿元。

投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司2023 年业绩压力充分释放，后阶段随着文旅行业逐步复苏，我们预测公司2024 年EPS 为0.07 元，每股净资产为7.77 元，给予0.4-0.5 倍PB，对应合理价值区间为每股3.11-3.89元。风险提示： 行业销售存在下行风险。