主营业务由盈利转为亏损。截至2022 年12 月31 日，公司实现主营业务收入766 亿元，同比下降25%；净利润-128 亿元，同比下降278.52%；归母净利润-109 亿元，同比下降387.05%。其中，旅游综合业务收入272 亿元，同比降低37%，毛利率25%，同比降低8 个百分点；房地产业务收入494亿元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平。

聚焦流动性管理，资本结构进一步优化。截至2022 年12 月31 日，公司货币资金416 亿元，占总资产比例超过10%，现金短债比维持1.53 较好安全边际，经营性现金流总体平衡，为公司把握地产行业投资窗口机遇，适时补仓优质项目创造了必要条件。此外，公司积极把握融资环境改善窗口机遇，推动资本结构持续优化。截至2022 年末，公司融资成本为4.23%，较2022年初下降23BP；有息负债余额1281 亿，较2021 年下降110 亿，其中短期债务213 亿，较2022 年初减少60 亿，占有息负债比17%，较2022 年初下降3 个百分点。2022 年，公司对短期及一年内到期债务置换超过400 亿元，预计节省利息约7 亿元。

加强精益管理，提升主营业务运营效率。文旅业务方面，公司2022 年旗下文旅项目共计接待游客6184.9 万人次，为2021 年同期69%水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。从剔除增量项目的可比口径看，接待游客人次为2019 年同期53%水平。与此同时，公司强化IP 运用，持续向市场提供丰富多彩的文旅产品，为2023 年文化旅游业务的全面复苏夯实基础。房地产业务方面，公司坚定不移推行精益管理，狠抓去化，于2022年累计实现签约销售面积267万平方米，签约销售额553亿元。根据公司2022年年报援引克而瑞行业百强企业2022 年全口径销售金额排名中，公司从2021 年的50 名上升至35 名。此外，公司将旗下物商集团重组升级为华侨城服务集团，以服务品质提升带动市场化发展，截至2022 年末，物业集团累计新增接管项目52 个，新增管理面积434 万平方米，目前在管物业项目共计316 个，管理总面积达4680 万平方米，覆盖全国56 个城市。

投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司2022 年业绩压力充分释放，后阶段随着文旅行业逐步复苏，我们预测公司2023 年EPS 为0.21 元，给予30-35xPE，对应合理价值区间为每股6.39-7.45 元；每股净资产为8.61 元，给予PB 0.6-0.7 倍，对应合理价值区间为每股5.17-6.03 元。结合两种估值方法，我们认为合理价值区间在6.03-6.39 元。风险提示： 1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。