热点速评

事件

3 月5 日，十四届全国人民代表大会第一次会议召开，李克强总理做政府工作报告（以下简称“报告”），其中对房地产行业着重提出两点，其一是“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳健康发展”，其二是“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性购房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。

评论

报告对房地产的表述延续此前政策精神，继续在供需两端发力。2021 年中以来房地产行业面临需求端长短期下行压力和供给侧企业信用风险暴露双重影响，销售、投资指标持续走弱；对此房地产政策逐步转向供需并重，一方面支持合理住房需求，因城施策对楼市政策进行积极调整，另一方面着力“保交楼”和化解房企信用风险，改善居民预期的同时缓解潜在供给压力。本次报告对房地产的表态也呈供、需并重特征，是对此前政策精神的延续和深化。往前看，我们认为一方面应当持续关注供给侧防范化解优质头部房企风险的相关政策（“三支箭”）落实情况，另一方面着重观测此前出台的相关支持政策在预期边际好转过程中对基本面呈现的积极效果。开年以来，二手房量、价开始呈现边际复苏态势（1 月二手房成交量指数在春节假期影响下同比基本持平，成交价格指数同比跌幅边际收窄0.5ppt），2 月高频口径新房销售面积同比也阶段性转增；往前看，我们预计伴随着房地产政策的进一步落地和推盘上量，基本面复苏节奏有望延续，全年基本面指标有望实现我们此前在年度策略报中的判断（商品房销售面积同比+2%，金额同比+6%，房地产投资同比-0.6%）。

除供需两端发力助力短期企稳外，政策端长期仍将推动房地产向新发展模式过渡，报告着重强调了住房和金融领域的房地产新模式改革要点。在不动产金融领域，要改善房企资产负债情况，从而防范房地产领域的重大经济金融风险；在住房领域，要加强住房保障体系建设，平衡各类型住房供给结构，解决好新市民、青年人的住房问题，这也需要土地和财税方面的相关制度调整配合，我们此前在《房地产新发展模式》系列报告中对此进行了详细阐释。

积极提示地产/物业板块投资机会。考虑到报告延续此前供需两端发力的政策精神，我们预计新房销售有望延续复苏态势，该过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企或优先受益。A股推荐：1）优先受益于销售回暖的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、万科、金地、城建。内房推荐：1）均好型标的：华润、中海、绿城、越秀、建发；2）财务稳健低估值标的：美的置业、中海宏洋；3）风偏更高投资者可关注个别民企短期交易型机会，如旭辉。物管板块推荐万物云、保利物业、中海物业、华润万象，风偏更高投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会。代建板块，推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。