政策持续对地产行业注入流动性，力促销售复苏，优化房企资产负债表。尽管1 月房地产市场仍然疲弱，但复苏的一些前瞻指标已经出现。房企的信用风险逐渐化解，大多数未出险企业融资能力基本恢复。公募基金对地产板块的配置再次走低，春节前后境外地产相关个股表现亮眼。我们继续看好优质地产企业。

重视政策累积效应。2022 年底以来，中央层面不断降低按揭贷款利率，支持地产行业流动性，降低住房交易税费。地方积极开展行动，协助企业纾困，推动项目交付，放松限购限贷，支持住房消费。我们认为，虽然单独一项政策不足以产生明显效果，但多个政策累积，最终能推动市场走出谷底，优化房地产企业资产负债表。

房屋销售整体疲弱，但复苏的希望已经闪现。春节前即2023 年前20 天，重点城市新房网签同比下降23%，二手同比下降1%，市场在焦灼中缓行。春节期间，根据贝壳研究院发布的前瞻指标，二手带看和成交分别比2022 年春节假期上升28%和57%，且二手景气指数已经超越2022 年全年最高水平。不过，50 城中仍有36 个城市二手房价下跌。历史上看，销售的复苏都是沿着从量到价，从高线到低线，从二手到一手进展。我们认为，楼市复苏的苗头已经出现。

业绩低谷已至，信用风险冰消。我们统计，在公告2022 年业绩预告和快报的上市公司中，业绩下行的公司超过六成，业绩公告日有业绩一致预期的企业，快报和预告均低于一致预期。我们预计，2023 年大多数地产公司结算项目仍然成本不低，但存货跌价准备的影响主要体现在2022 年。2024 年后部分企业低点新增的高质量储备进入结算，业绩弹性明显。地产债的预期开始明显走稳，未出险民企的债券交易价格逐渐回归常态，意味着这类企业进一步出险的可能性很低，融资能力已经接近恢复正常。

公募基金配置再次走低，境外股票表现亮眼。根据最新的公募基金四季报情况，其地产配置比例上升的态势结束，板块仍然明显低配，且持股分散度有所提升。

春节假期境外市场地产相关个股表现较为亮眼。

风险提示：部分企业2022 年可能大量计提减值准备，业绩有大幅低于预期的风险。部分城市房屋销售量价不断下滑的风险。

把握窗口期，迎接开门红。我们相信，2023 年是景气复苏的一年，其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢，企业投资信心伴随销售恢复的进程慢。这可能意味着政策支持持续性强，企业分化更为明显。我们看好地产股的投资价值，建议继续关注2021 年四季度以来拿地较多，符合REITs 收益率要求的存量资产较多，运营管理能力较强，看待股权再融资态度较为积极的企业，推荐万科企业、华发股份、华润置地、滨江集团、龙湖集团和华侨城等公司。