投资建议

投资者对利好政策消息“脱敏”、关注点转向基本面或是股价阶段性盘整和估值难以突破的原因。我们看好A股地产板块全年收益表现，短期估值低点或为投资者提供补仓契机，推荐：1）长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：华侨城、金地、万科、首开。

理由

投资者对利好政策消息反应敏感度降低和政策预期的阶段性饱满是股价盘整的重要原因。22 年前三季度行业需求侧政策持续发力，主要体现为购房金融条件的明显宽松，以及各城市住建政策松绑范围和力度的逐渐扩大；进入11 月，以“金融16 条”、“三支箭”等为代表的企业信用支持迅速补足供给侧政策短板。在此期间，A股地产板块分别在22 年4 月、9 月和11 月出现了比较明显的波段行情，其催化剂均为政策力度明显突破（或政策预期升温）带来投资者对板块风险偏好的提升。我们认为，当前时点正处于前期供需两侧政策逐步落地的效果观察期，短期尽管能够看到支持性政策或表态的持续跟进，但力度边际加强程度可能有限。由此我们观察到，近期投资者的关注点逐步转向对实体市场销售复苏的跟踪，对政策的敏感程度有所降低。

基本面仍处底部导致估值短期缺乏向上突破的动力，3 月或是下一个窗口期。由于本轮周期的复杂程度和下行压力较过往周期更加严峻，上述3 次波段行情均因基本面未见明显修复而迅速回落，主要头部房企11 月累计涨幅均在12 月回吐。我们选择3 家典型企业分别代表全国化稳健龙头、区域性成长龙头和供给侧政策受益房企，发现其年内估值上限点位与行业波动节奏吻合。往前看，我们预计3 月可能是下一个重要窗口期，一方面“两会”前后地产政策表述或存在进一步突破可能；另一方面，伴随楼市进入传统“小阳春”月份，房企推盘提速，叠加前期购房政策松动和疫情影响减退的共振，或有望看到销售数据边际修复，形成下一阶段行情的催化。

持续看好A股地产板块投资机会，全年料呈现“三阶段交易”特征，优选基本面均好型强势股。我们认为板块短期盘整不改全年收益表现，继续积极看多A股地产板块，在全年基本面逐步修复、政策面保持积极的前提下，后续行情料呈现“预期修复-需求复苏-供给出清”的三阶段交易特征，对应板块估值中枢也将随之逐步抬升，当前市场正处于预期修复交易阶段。我们覆盖的房企平均交易于0.8 倍2023 年预测市净率，无论是与历史上行周期估值区间相比、还是与面向未来的稳态格局中枢相比，均难言饱满。后续我们建议投资者优选在基本面复苏过程中，能够率先展现销售弹性的均好型优质房企（财务稳健、土储优质），并关注部分低估值房企的交易机会。

盈利预测与估值

调整部分覆盖房企的盈利预测及目标价，维持评级不变。

风险

政策正向调整力度或基本面修复速度不及预期。