我们预计,机构化租赁房源的中期租金总额将超过8,000 亿元。保障性租赁住房为核心的供给侧改革,改变了我国住宅租赁回报率过低的历史难题。REITs市场的发展,又提供了原始权益人投融管退的通路。我们相信,在新的供给规则之下,规模化可持续的长租平台将破土而出。我们推荐奉行一体两翼策略、积极深耕长租领域、主业也受益复苏的贝壳,推荐在集中式长租领域累积房源、并可能受益于REITs 市场发展的万科企业、龙湖集团和华润置地。

租赁房产业发展明显落后,未来空间广阔。相比其他细分领域,我国租赁房开发、建设、运营和管理产业显著落后。到2021 年,市场化机构租赁住房占租房市场总体比例不到10%,在国际上处于很低的水平。承租人保护机制尚不健全,尤其是住宅租金回报率明显低于社会无风险利率,使得持有运营住宅租赁为核心的商业模式,无论是轻资产,中资产还是重资产,都很难持续做强。

租赁房产业需求持续上行,市场容量广阔。我们测算,到2030 年我国住宅总租金规模将超过4 万亿,其中机构化提供房源的市场容量预计超过8000 亿,C2C 的租赁合同也存在撮合和提供服务的业务空间。在租售并举的背景之下,我们认为租赁房产业需求旺盛应该是资本市场的共识。

保障性租赁住房为核心的供给侧改革带来高成长的产业发展机遇。“保障性租赁住房”的名称颇具迷惑性,实际上保障性租赁住房不是廉租房,其租金和市场租金基本接轨,略有折扣,且折扣保证了高出租率。保租房开发建设和长期持有本身有利可图,具备市场化和规模化运营的空间。我们认为,保障性租赁住房是将双轨制住房供给规范化和制度化的创新,并以让渡土地红利,引入存量房转用途机制的方式,切实改变了住房租赁租金回报率极低的现状,开创了只租不售、回报率符合市场要求的底层资产。保障性租赁住房成为改革重点,等于开辟了租赁房产业发展的广阔大道。

“纳保”证明市场化路径可行,保租房聚焦核心城市。ICCRA 统计,2022 年上半年全国长租公寓合计纳保就达到6.9 万套,个别机构的累计纳保比例甚至超过存量房源的50%。企业积极主动“纳保”,恰说明保障性租赁住房具备市场化生命力。当然,可以市场化推广的保租房只分布在少数一二线城市。这不仅因为只有少数核心城市有充裕的外来人口,更因为这些城市地价占房价的比例较高。

轻重皆可,规模化运营破土。过去十年,无论是重资产的租赁房持有者,中资产的房源整合者还是轻资产的服务提供者,长租业务发展都举步维艰。产权和用途不明确或租金回报率过低,都限制了房源规模化扩张。我们预计,2023 年后供给侧改革将彻底改变行业面貌,无论是重资产,中资产还是轻资产,无论集中式或是分散式,都具备发展空间。企业精细化运营能力,平台房源数量,充分利用REITs 市场的能力,都是决定企业成败的关键。我们推荐一体两翼战略日渐明确的贝壳和集中式长租公寓龙头,如万科企业、龙湖集团和华润置地等,也建议投资者关注已经充分调整的长租房REITs 配置价值。

风险提示:REITs 市场整体调整风险。面对地方国资竞争,市场化的长租企业后续房源获取困难的风险。租赁行业比开发业更强调聚焦高能级城市,企业下沉二三线可能意味着经营风险。