2022 年房地产市场经历前所未有下行周期。展望2023 年，影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转，预计2023 年按揭利率继续下降，房地产销售同比增长4.8%，房地产投资降幅收敛至4.5%。在多项政策协同之下，预计房地产行业在2023 年会出现企稳反转。

企业信用、疫情管控推动2022 年行业销售额下降26.7%。根据国家统计局数据（下同），2022 年全国商品房销售金额和面积同比分别下降26.7%和24.3%，降幅均为有统计数据以来最低。12 月商品房销售金额及面积同比分别下降27.7%及31.5%，较11 月略有好转。展望2023 年，在改善优质房企资产负债表计划行动方案指导下，预计具备系统重要性的地产企业不会再出现公开市场违约，疫情管控措施也成为历史，住建部门也提出要“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心”，房地产基本面的拐点很快就会出现。我们预计2023 年全国商品房销售金额和面积同比分别增长4.8%和1.0%。

房价下降城市依然较多，2023 年按揭利率有望持续下降。根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，在连续三个月房价同比环比下降的城市，可自主决定首套房按揭利率下限。2022 年四季度，70 大中城市中房价环比、同比连续三月下降城市35 个，占比50%。2022 年按揭利率累计下降137bps，目前按揭与平均贷款利率折价并不明显，预计按揭利率还有下降空间。

企业信心恢复尚需时日，预计2023 年房地产投资前低后高。2022 年全国房地产开发投资13.3 万亿元，同比下降10.0%，为历史最差水平。信用良好的国资房企谨守财务纪律，信用正常的民企则拿地谨慎，企业投资信心尚未看到明显改善。我们相信随着销售数据改善，企业信心也会缓慢恢复，优质房企可能重启扩表，房地产投资会呈现前低后高态势。全年看，我们预计2023 年房地产投资下降4.5%，新开工面积下降15%。

政策支持保交付工作，2023 年竣工规模有望保持。2022 年房屋竣工面积86,222万平方米，下降15.0%。房屋交付是目前地方政府和购房者对企业普遍要求，即使出险企业也将保交付放在工作首位。我们相信2023 年在保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具支持下，竣工规模有望保持2022 年水平。

风险提示：短期企业报表盈利能力下降的风险；房地产需求侧政策不及预期的风险。

多举措合心合力，助行业企稳反转。2022 年房地产市场经历前所未有下行周期。

展望2023 年，影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转，预计2023 年按揭利率继续下降，房地产销售同比增长4.8%，房地产投资降幅收敛至4.5%。在多项政策协同之下，预计房地产行业在2023 年会出现企稳反转，优质开发企业有望扩表。我们看好地产蓝筹企业，建议投资者关注2021 年四季度以来拿地规模、公司报表优质存量资产规模和公司再融资进度三条主线。