我们认为，资产激活，负债接续，权益补充和预期提升四项行动中，资产激活是关键。融资性现金流预计无法长期背离经营性现金流，改善当前的房地产销售仍是政策发力点。同时，政策持续创新，疏通需求堵点。我们预计，房地产行业继续面临友善的政策环境，复苏不至，宽松不止。

1 月10 日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议提出针对具有系统重要性的优质房企，开展“资产激活”，“负债接续”，“权益补充”和“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。同日，住建部印发意见，推动住房公积金业务更加好办易办，努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理，同标准办理。日前，深圳允许二手房交易可“带押过户”，推进二手交易繁荣。

资产激活是关键，融资性现金流无法长期背离经营性现金流。所谓资产激活，其实就是促进销售复苏。2022 年12 月，居民中长期消费性贷款环比增长超过1800 亿，住房消费信贷投放较之10 月相对低点有了明显改善，但较往年同期仍然下降明显。居民消费信心弱，置业热情低，尚需要各方积极出台政策，力促房地产市场复苏。我们预计，未来按揭贷款利率仍将持续下降，首次和改善置业的首付款条件将持续优化。

政策持续创新，疏通需求“堵点”。本轮政策持续创新，不断疏通需求堵点。

例如，住建部大力推动住房公积金好办易办，以7*24 小时线上办事服务等模式有效降低群众使用公积金的不必要门槛。2021 年底，住房公积金结余资金12942亿元，我们预计有效盘活这部分资金也能明显提振住房需求。不能带押过户显著增加了二手房交易风险，卖旧买新的连环单不能成立，反过来以乘数效应降低了住房市场的总需求。在北京、深圳等地积极推进带押过户，我们预计将有效支持卖旧买新，卖小买大的合理自住和改善需求。此类政策，既是过去几轮周期所罕见的，相信也是能取得切实作用的。

负债接续和权益补充，避免企业出现进一步的信用风险，从而陷入恶性循环。

政策认识到，部分房企是具有系统重要性的，是不能任由其短期资产去化困难发酵为整体风险的。我们预计，未来金融机构，尤其是银行对于房地产的信贷投放将更加积极，地产股再融资将持续推动。

风险因素：房地产市场基本面尚未复苏的风险。部分房地产企业报表受部分高价地影响，业绩走低的风险。

复苏不至，预计政策不止，看好地产蓝筹。我们认为，中央经济工作会议充分肯定了房地产行业在国民经济中的重要作用。面对当前需求持续下行，企业和宏观风险不断叠加的局面，我们预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。我们看好地产蓝筹，推荐万科A(万科企业)，华发股份、滨江集团、华侨城、金地集团、陆家嘴、金融街、华润置地、越秀地产、龙湖集团、绿城中国和美的置业。