住建部部长接受央视采访,称对首套房需要应大力支持。中国人民银行建立常态化差别化住房信贷政策利率下限决定机制,预计大量城市首套房利率下限将会取消,推动利率持续下行,直到市场完全复苏。我们预计2023 年市场前低后高,销售复苏较快,开发投资复苏较慢。

根据央视新闻,住建部部长称,对于购买第一套住房要大力支持。首付比,首套利率该降的,都要降下来。对于购买第二套住房的,要合理支持。以旧换新,以小换大,生育多子女家庭都要给予政策支持。中国人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

对房地产首提“大力支持”,不应低估政策的决心和力度。第二十届中央委员,住建部党组书记,部长倪虹首次提出对首套房需求应该“大力支持”,这一表态充分说明了房地产在扩大内需的重要作用,也说明了监管对于2023 年房地产行业企稳回升的信心。纵观历史,我们很少见到资本市场高估地产政策的作用,却屡屡见到投资者对政策效果信心不足。例如,2014 年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏,尤其是供求明显存在错配的低线城市,但政策当时确实做到了。

粘性动态调节机制形成,推动按揭贷款利率持续下行。2022 年9 月29 日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策;符合条件(连续三个月房价下降)的城市政府,可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此次出台的新规,则将之前的临时性规定常态化,并设定了未来政策退出的路径。政策退出的条件是该区域连续三个月房价环比和同比均上涨(这一门槛是比较高的),这就保证了进入利率自主决定的城市,优惠窗口保持的时间相对较长,不会出现市场尚未完全复苏,政策就过快退出的局面。

按揭贷款利率处于下降通道,对销售的累积作用预计在2023 年显现。根据贝壳研究院的统计,2022 年12 月19 城首套房贷利率降低到4.0%以下,只有9 城高于4.1%。这说明此前临时性政策安排行之有效。按照9-11 月国家统计局数据,在70 个大中城市中有38 个城市房价同比环比均连续下降。这意味着至少有这38 个城市可以取消首套房按揭贷款利率下限。国家统计局没有公布70 个大中城市以外的城市房价表现,我们相信,70 个以外的城市绝大多数是三四线城市,各地政府在进行动态评估的时候,很可能发现也符合取消按揭贷款利率下限的条件。我们认为,在经过几轮评估之后,除个别城市外,对首套房按揭贷款利率的下限将会基本取消,直到市场全面回暖再恢复。

2023 年房地产市场前低后高,销售复苏较早,开发投资复苏预计较晚。我们认为,不断累积的政策,叠加疫后复苏的经济基本面,将在春节后陆续带动区域市场复苏。我们预计2023 年全国商品房销售额同比增长4.7%,其中2023 年四季度单季有望同比增长超过15%,前低后高态势明显。企业信心确实不足,保交付和保信用政策需要时间推进,所以我们认为2023 年开发投资仍将出现小幅负增长,但2024 年房地产开发投资可能重归增长通道。

风险因素:房地产市场基本面复苏缓慢的风险;房地产企业2022-2023 年结算项目盈利能力偏低的风险。

珍惜政策机遇,二次分化,存量盘活和再融资三主线选股。我们认为,市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口。预计一些在2022 年积极拿地的公司合计半数以上的2022 年新增项目已经达到销售条件。以此为契机,尽管市场依旧低落,这些企业的销售表现可能从2022 年12 月起一直出色,市占率提升甚至快于2022 年全年。此外,REITs 政策变革有望积极盘活房企存量资产,有大量存量资产的企业可能受益。再融资本身推动企业资产负债表更健康,再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现。我们看好蓝筹地产公司,建议关注万科A(万科企业),保利发展、华发股份、金地集团、陆家嘴、华侨城、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、龙湖集团等公司。