事件:统计局公布2016年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。

投资要点:

投资增速继续回升,新开工延续放缓。1-9 月房地产开发投资7.46 万亿元同比增5.8%,比1-8 月回升0.4pc(1-8 月比1-7 月回升0.1pc),其中9 月单月同比增7.8%(8 月:6.2%,7 月1.4%)。分类型看,9 月住宅投资同比增长6.99%,比上月提高0.4pc;分区域看, 9 月东西部当月同比增速5.4%、9.1%比上月回升、中部增速12.1%环比下降。新开工去年同期高基数上骤降,1-9 月房屋新开工同比+6.8%增速收窄5.4pc,其中9 月新开工同比-19.4%,因去年9 月新开工出现异常高增长导致今年同比增速首次出现下滑。1-9 月施工面积+3.2%回落1.4pc。1-9 月土地购置面积累计同比-6.1%降幅继续收窄(1-8 月:-8.5%,1-7 月:-7.8%)、金额+13.3%增速提高(1-8 月:+7.9%,1-7 月:+7.1%),9 月面积同比+12.4%较上月提高25pc,金额+50.5%显著提升。

“金九”成色足,三四线热度提升销售增速大幅上扬。1-9 月商品房累计销售面积10.52 亿方、金额8.02 万亿元,同比增26.87%、41.35%,9月单月同比分别增34.0%、56.1%,5 月份以来增速新高。1-9 月住宅销售面积9.31 亿方、6.86 万亿元同比分别增27.1%、43.2%,9 月单月同比+35.3%、61.5%。相比8 月住宅销售面积/金额同比+19.1%/33.06%, 7 月份的+18.7%/28.6%均有显著所提升。我们观察到,9 月开始火热蔓延至省会和中西部等二线城市,郑州、济南、成都、长沙,此前热点城市库存少持续火爆,其他二线城市新盘摇号或日光,一改过往平淡,部分三四线城市如常州、湖州等也开始明显回暖。9 月末,商品房待售面积69612 万平方米,比8 月末减少1258 万平方米,其中住宅待售面积减少1177 万平方米,连续下降7个月。10 月初重量级调控政策密集出台,降温效果仍待观察。10 月1-18 日我们跟踪的41 个城市成交面积1669 万方,同比上年同期增幅35%、较9 月1-18 日成交面积增13%。其中京、沪、深较上年同期小幅下滑,广州则同比大增150%。武汉、苏州、南京、南昌等二线调控城市政策执行后成交面积较上月和上年同期也略下滑,其中二线17 城市成交面积环比上月同期增2.4%、同比35.0%,三四线20 城市环同比均增44%,整体成交仍保持高热度,特别是江阴、泉州、常州、马鞍山等三四线城市。本次调控总原则是,区别对待房地产去库存问题,一城一策,一二线城市防泡沫,三四线城市结合城镇化进行。调控效果与执行力度、信贷利率变化、市场预期是否扭转密切相关,从中原二手房报价指数上看部分城市购房客出现观望。国庆期间一线城市除广州外报价下调占比均增加(北上广深环比-10.7%、-2.4%、+4.7%、-10.2%),二线城市天津、成都、南京、珠海报价下调占比首增,东莞报价上调占比增速放缓(津蓉宁珠莞环比-5.5%、-1.9%、-5.6%、-8.2、+5.1%)。“

受益销售火爆,资金来源增幅重回升。1-9 月累计资金来源增15.5%(1-8 月:14.8%,1-7 月15.3%),其中9 月单月资金来源同比增20.4%较8 月的12.0%提高8pc,其中个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别45.8%、44.0%(8 月:38.5%、18.7%;7 月:42.5%、19.1%),国内贷款同比-2.8%,较8 月下降13pc。央行统计数据看,9 月人民币贷款增加1.22 万亿元,其中个人住房贷款新增4759 亿元,占比39%,较7、8 月份98%、71%有明显下降。本轮调控中提高首套/二套首付比、限贷等措施,并严查购房、购地资金来源禁止违规资金炒房,预计调控易见效。

我们认为,本轮调控不可低估,中央连续发声有保有压,若不能快速实现尽快遏制房价过快上涨、防范房价失控风险,可能有进一步的政策出台或更多城市跟进调控。从投资来看,销售增速上行并未带来新开工的跟随上行,可能受到一二线核心城市土地供给不足的影响,随着一二线城市增加供给得到落实、三四线有效去化,投资增速有望企稳。

9 月份以来,我们多次提示政策风险,验证了我们的判断。展望4 季度,多城市重量级调控利空行业基本面,对行业和板块均有较大的抑制作用,整体投资建议実慎。鉴于5 大城市群发展乐观,热点城市楼市需求将外溢到周边3、4 线卫星城,有利于该区域布局的公司,如华夏幸福、金科、招商蛇口。长期来看我们如下观点仍未变:行业的发展机会是区域性和结构性,机会中集于核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的,或者具备可持续发展模式的企业,行业调整中将强者恒强,“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响。如华夏幸福、招商蛇口、陆家嘴、城建、泛海、金融街、天健、华发、丐茂、首开、保利、新城、上实、嘉宝、京投。

风险提示:政策收紧销售下行低于预期,经济恶化等带来行业景气度下降等。