统计局公布2016年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。

投资要点:

开发投资增速继续下滑,新开工增速提升。1-7 月房地产开发投资同比增5.3%,比1-6 月回落0.8pc(1-6 月比1-5 月回落0.9pc),其中7 月单月同比增1.43%比6月份回落3.1pc,自3 月以来增速持续下滑。分类型看,1-7 月住宅投资3.7 万亿元,同比增长4.5%,增幅较1-6 月下降1.1pc;分区域看,1-7 月累计同比增速东中西部分别3.4%、10.2%、5.9%,7 月东中西部分别同比增-3.2%、11.3%、3.1%(6月:0.5%、5.8%、8.3%),东部年内首现负增长,而若只看住宅投资的增速,东中西部7 月分别-4.2%、8.9%、-2.3%,东、西部均负增长。1-7 月房屋新开工面积同比增13.7%,其中住宅增13.1%;7 月新开工同比增8.1%比6 月提高3.2pc。1-7月土地购置面积累计同比-7.8%、金额+7.1%,7 月面积同比-28%、金额-5%,7月土地购置均价4137 元/平米,同比上升32%,核心热点城市供给不足状况未缓解。

7 月销售增速不降反升。1-7 月,商品房销售面积75760 万方,同比增26.4%(1-6月:27.9%,1-5 月:33.2%),其中住宅销售面积增长26.7%(1-6 月:28.6%)。商品房销售额57569 亿元,同比增39.8%(1-6 月:42.1%,1-5 月:34.3%),其中住宅销售额增长41.2%(1-6 月:44.4%, 1-5 月:53.4%)。7 销售面积/金额同比+18.7%/28.6%(6 月14.6%/20.9%),增速比6 月提高,其中住宅和办公楼销售面积分别增16.7%、45.4%,比6 月提高2.5 和12.7pc;金额同比增25.7%、83.1%,比6 月提高3.9、45.7pc;7 月住宅、办公楼面积占比87.8%、2.6%,金额占比84.1、5.7%,可见全国住宅销售仍然维持高热度,我们仍然维持后半年增速下滑但全年保持2 位数增长的判断。7 月末,全国商品房待售面积71382 万方,比6 月末减少34 万方,连续5 个月减少,累计减少2549 万方。

资金来源增幅略回升。1-7 月累计资金来源增15.3%(1-6 月:15.6%),其中7 月单月资金来源同比增13.5%较6 月提高2pc,其中个人按揭贷款、定金及预收款的同比增速分别42.5%、19.1%(6 月:51.6%、30.1%,5 月:71.9%、38.2%),国内贷款同比-1.1%(6 月:-4.6%),自筹资金7 月同比+3.66%(6 月:-5.2%),其中自筹资金在总资金来源中占比约35%。

受区域性结构性库存去化不理想的影响投资下滑和销售增速收窄符合预期。房地产投资持续数月下降,私人投资断崖式下跌,房地产调控思路不会再走非市场化行政管控思路,在房地产库存不均衡下,贯彻一城一策以及“一二线增加供给不三四线去库存并举”,以稳投资托经济为主要思路。近日,苏州、南京新的调控政策落地,对土地出让、差别化住房信贷政策等方面收紧,抑制投资投机需求。另一方面,去化周期仍长的山西、内蒙、成都等地,继续推出购房优惠、促进农民进城、限制土地供应等措施。

房地产行业是周期类行业中需求稳定,经营增长最好,稳定回报最好的行业。年内调控“以稳投资托经济为主”,重申回报稳定的地产值得配置。市场正在不断验证我们中期策略观点:行业投资机会是区域性和结构性,优质房地产估值将持续被修复,选股重视“资源+前景”,即核心城市及国家级城市群二三线城市具有独特盈利模式及持续获取优质资源、增长有质量的公司值得重点配置。我们推荐的公司持续表现超越行业,继续推荐。独特盈利模式和资源的:招商蛇口、华夏、陆家嘴,地铁上盖:京投、核心城市资源丰富戒获取资源能力强的:城建、金融街、天健、泛海,核心城市解决同业竞争的:上实,布局于城市群的:保利、新城,以及地产服务产业链新秀:嘉宝集团。存股权之争的:廊坊发展、金融街以及上述公司在央企整合、国企改革背景下主题性投资机会。

风险提示:刺激政策收紧,调控扩散、经济恶化等带来行业景气度下降等。