2-3月估值修复行情后，4月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，但仍年报、一季报业绩和短期债务触底回升和5 月销售继续向好来看，基本面托底5 月估值，优质、区域性、主题个股安全边际高，坚定看好。

投资要点：

2-3 月我们提出“极寒已过、春暖花开”，板块强劲反弹，4 月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，房地产（甲万）指数微跌1.6%跑赢大盘，部分个股回调较大安全垫发高，年报、一季报业绩和短期债务触底回升和5 月销售向好，我们认为板块5 月不悲观，坚定看好。基于以下三点：1）政策继续托底，因城施策去库存政策不变。政治局会议强调”要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策“。

政策释放有序消化房地产库存信号，意味着供求将得到平稳释放，有利二行业稳定；2）4 月销售同比高增长，5 月销售热度持续，预计环比持续增长，同比维持高位增幅50%-60%。4 月百城住宅均价环比上涨1.45%，环比收窄0.45 个百分点，但上涨城市个数增加11 个达71 城。5 月房企大多抓住市场窗口，加大推盘量，有益成交。4 月销售同比仍保持高增长态势，事线、三四线维持向好。53 城一手房成交面积环比-11%（一线-20%、事线-6%、三四线-11%），同比增59%（一线+0.3%、事线+79%、三四线+59%，一线调控影响环比受挫但同比仍不滑坡，事线、三四线绝大部分城市热度不减。预计5 月新房销售环比持续增长，同比继续高位（增幅50%-60%）；一线楼市3-5 个月的观望调整在预期之中，不影响事、三、四线城市需求持续释放，松货币财政税收等政策下，回暖行情热度不减。下半年戒因基数较高同比增幅放缓，但全年较高增长态势乐观；3）行业基本面持续好转。存货资产比大幅下降，开发商加大投资开工力度，投资继续向好。3 月房地产开发投资增速超预期，4 月保持向好态势，全年增速达10%概率大。16Q1 延续15 年以来的向好趋势， 142家A 股上市房企15 年经营显著好转，营收同比增40%、归母净利润增11%，16Q1营收、归母净利同比增94%/29%。货币资金充裕，经营活动现金流入增加，短期偿债能力显著上升，财务风险逐步释放。

地市在二线带动下整体上扬。按建面，4 月百城整体供应0.72 万方（环同比+9%、-7%），成交0.51 万方（环同比-10%、+21%），土地款1246 亿元（环同比+19%、+82 %），楼面均价2075 元/平米（环同比+32 %、+50%），总体溢价率56%环比提高17pc，单月溢价率创5 年来新高。住宅类土地事线成交同比+54%、价款+244%，连长5 个月，均价环同比增54%、188%，溢价率86%比上月57.5%再提升。一线供地严重不足，成交建面-98%，三四线成交建面+33%扭转连续3 个月的负增长，溢价率小幅回落。

5 月销售向好，行业基本面及政策经济环境托底5 月估值回升。优质、区域性、主题个股安全边际高，建议重点配置改革转型先锋、布局并受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景的：天健、京投、招商、城建、华夏、嘉宝、上实、福星、世联等。关注：中航、泛海、保利、外高桥、张江、金融街。

风险提示：销售低于预期，经济金融环境恶化，需求不能持续，美联储超预期加息。